質控估價師工作計劃（經典十三篇）
發表時間：2022-07-06質控估價師工作計劃（經典十三篇）。
? 質控估價師工作計劃 ?
2016年土地估價師考試模擬試題
以下是小編.jinpinTjian ul li a為您推薦的一些關于土地估價師考試模擬試題，歡迎學習參考，同時祝所有考生獲得理想的好成績!
1、社會再生產的全過程包括( )的四個環節。
A.計劃、生產、分配、消費
B.計劃、生產、交換、消費
C.生產、組織、交換、消費
D.生產、分配、交換、消費
標準答案：D
2、下列關于市場經濟特征的表述， ( )的錯誤的。
A.從信息傳遞方式看，市場經濟以信息橫向傳遞為主
B.從決策的方式看，市場經濟以集體決策為主
C.從調節方式看，市場經濟以自我調節為主
D.從經濟聯系方式看，市場經濟是一種開放的經濟系統
標準答案：B
3、貨幣資金的使用價值是( )。
A.利率
B.工資
C.利潤
D.利息
標準答案：D
4、營業外收入是指( )的各項收入。
A.為取得其它業務收入而發生
B.與企業經營活動無直接關系
C.與產品制造無直接關系
D.進行加工勞務而發生
標準答案：B
5、市場經濟以( )為基礎配置資源。
A.商品生產和交換
B.市場自由競爭
C.市場機制
D.價值規律
標準答案：C
6、社會主義的本質特征之一是( )。
A.國家對經濟實行宏觀調控
B.編制經濟社會發展規劃
C.全國統一的.市場
D.解放生產力，消除剝削
標準答案：D
7、用于表明各會計要素之間的基本關系的是( )。
A.會計科目
B.會計等式
C.會計方法
D.會計制度
標準答案：B
8、按房地產開發資金的占用形態劃分，庫存設備、材料等占用的資金屬于( )。
A.流動資金
B.固定資金
C.企業負債
D.銀行貸款
標準答案：A
9、企業溢價發行債券時，出售債券的價格()債券的票成價值。
A.低于
B.高于
C.等于
D.二倍于
標準答案：B
10、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定，稅收保全的措施適用于( )。
A.從事生產、經營的納稅人
B.非從事生產、經營的納稅人
C.扣繳義務人
D.納稅擔保人
標準答案：A
? 質控估價師工作計劃 ?
某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的.抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值
答案：A,D,B,C
解析：
1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
案例二：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
? 質控估價師工作計劃 ?
1.審題
這是考試中的關鍵一環?？忌欠駵蚀_理解題意，是直接影響考試得失和考分高低的基本因素。從以往一些考試的情況來看，由于未審好題而失分的，屢有發生，特別是在案例分析題這種分值較高的題目上。如果只因為弄錯題意而失分，實在可惜。
如何準確審清題意，避免發生差錯呢?在考場上拿到試卷以后，不要急于動筆，要仔細、認真地審閱試題。每道試題至少看兩遍，要逐字逐句地讀清每道題的全部含義，理解出題者想要考的知識點。即使自己認為試題很容易，題意很清晰時，也不能馬虎大意。
2.答題
這是考試的實質階段。不論哪種考試題型，在經過認真審題的基礎上進人答題階段。
按照試卷結構，客觀性試題安排在試卷的前半部分，一般包括填空、單項選擇題和多項選擇題等三種;主觀性試題在試卷的后半部分，一般包括名詞解釋、簡答題和案例分析題。
從答題順序上說，一般是先答客觀性試題，然后解答主觀性試題。
(1)單項選擇題
這類考試題型是要求考生從多個(一般是4個)備選答案中選出1個正確的，并將其號碼填在括號內。
單項選擇題，從課程內容和知識能力層次來說，不僅是要求記憶，更要求領會房產估價師考試的答題技巧房產估價師考試的答題技巧。單項選擇題要求的領會，是初步掌握學習內容的由來，了解原理的不同表述方法，或用另一種表述方式解釋概念或原理。采用這種題型考試所要達到的目的`，是要求考生能夠全面掌握考試教材的概念、范疇、原理、原則的結論，鑒別不同情況下對這些概念、原理等的表述，能夠把握住有關概念和原理的主要特點，正確領會概念、原理之間的區別和聯系。
具體答題方法：
一般可以采取篩選的辦法，即要對鑒別和判斷，首先把其中比較明顯不合題意的答案篩選掉，然后對剩下的幾個備選答案依次進行篩選，最后確定正確答案。
還有一種常用的“c”選法。根據統計學規律，考題對A、B、C、D 4個答案的設置，以C的概率最大，因此，考生在答題中，如遇到無法選擇，拿不定主意，可以優先選C。
(2)多項選擇題
多項選擇題要求考生從原理的不同表述方法，能夠對概念、原理做出簡單的推進。它與單項選擇題的不同之處在于，其備選答案中有2個或2個以上的正確答案，但多選或少選都不會得分。比起單項選擇題來，多項選擇題較為復雜，備選答案具有更大的迷惑性，一般得分率較低。其主要原因在于考察對課程的基本概念和基本理論的理解和掌握不夠準確，判斷分析的應用能力有待提高。
因此，要做好多項選擇題，最重要的是要在領會理解上多下功夫，認真地對待課程的每一章節的基本概念和原理，進行深入地思考，努力做到融會貫通。
要正確做出選擇，具體來講，首先要認真看題，準確理解試題的基本含義和要求，這是正確選擇的前提。
其次，必須弄清題目與各選答案的內在聯系，也就是要從4個備選答案中選出至少2個正確的答案，難就難在“至少”的問題上。答案可能是2個，也可能是3個，甚至4個全正確，因此，題的難度要比單項選擇題要高房產估價師考試的答題技巧文章房產估
考生要扎實牢固地掌握基本概念和原理，鑒別不同情況下對這些原理的不同表述，把握有關概念和原理的特點，領會不同概念與原理之間的區別和聯系。
(3)名詞解釋
名詞解釋是主觀性試題中較為簡單的一種題型。它要求考生準確回答名詞所含概念的外延和內涵。考生最好按教材中的定義答題，或者按教材中的普遍傾向性觀點答題?？忌鶕约簩υ撁~的領會理解作出回答和說明時，文字表述必須注意準確和規范。
(4)簡答題
簡答題，顧名思義，即簡要回答問題，是要求按照考試的要求把問題解答清楚。問什么答什么，不要求考生聯系實際從理論上做出詳細的分析和論證，也不要求發揮個人的
? 質控估價師工作計劃 ?
在房地產估價師考試中，掌握考試一些技巧，注意一些具體方法，對提高成績是會有所幫助的，
進入考場，一是要認真弄清題型特點和要求，不要急于答題。對于單項選擇題，這種題型由于評分客觀，在答題時，如果能準確地把正確答案找出來最好;假如一時沒有把握，可采用排除法，排除最明顯的不合題意項，最后選擇自己認為的正確答案。1、多選題答題技巧：對于多項選擇題，房地產估價師考試幾年來，一般都是要求，備選答案中有兩個或兩個以上的準確答案，全部選對得2分，錯選或多選不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。對此做題時，沒有把握的最好不選，這樣有利于提高自己的得分。對于判斷題，一般規定了“判斷錯誤扣0.5分”，對此寧可不選，也不冒險。對于計算題，要盡量使出計算過程，這也有利于提高自己的得分。2、簡答題答題技巧：對于簡答題，要圍繞題目要求，列出答案要點，然后對要點逐一展開敘述，并在深度、廣度上下功夫。3、指錯題答題方法建議：很多考生在考“指錯題”時并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現在如下幾個方面：(1)考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據了8行答題位置。后面的11個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分;同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據一行。(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據了7行，后面的6條錯誤答案占據了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據了7行，后面的6條錯誤的答案占據了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區域因素修正有誤，C的區域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結合評分標準，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。1)考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態度的答案盡量擠在后面的一行里。2)如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容，備考資料
3)如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。4)在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。4、改錯題答題方法建議：關于改錯題，許多考生并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。經過我們老師總結丟分的情況主要表現在如下幾個方面：(1)考生雖然指出了很多錯誤，其中有很多也指對了，甚至有的考生指出了全部正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了18個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據了8行答題位置。后面的10個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分;如果相反，即指對了的10個錯誤排在10前面行上，則該考生可得30分;同樣的答案由于位置排列不同，分手卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據一行。(2)把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據了7行，后面的6條錯誤答案占據了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分;但如果前面13條正確的答案占據了7行，后面的6條錯誤的答案占據了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。(3)把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區域因素修正有誤(分子分母填倒)分成兩條，即B的區域因素修正有誤，C的區域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結合評分標準，網校老師就改錯題提出以下考試方法。使大家知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。老師給大家三條建議：1.考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態度的答案盡量擠在后面的一行里。2.如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容。3.如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。4.在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。
? 質控估價師工作計劃 ?
2017年土地估價師考試仿真題（附答案）
一、選擇題
1.因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾。復墾的土地應當優先用于( )。
A.工業用地
B.復墾單位的生產建設
C.農用地
D.房地產開發
答案：C
解析：其恢復后的土地;要因地制宜，可作為農、林、牧業用地，也可用作工礦用地，有的還可作為建房、游覽、娛樂用地，但應優先用于農用地。
2.根據國民經濟和社會發展要求，現行《土地管理法》規定了劃定基本農田的數量要求，即各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的( )以上。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：D
解析：根據國民經濟和社會發展要求，現行《土地管理法》規定了劃定基本農田的數量要求，即各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的80%以上。
3.《城市房地產管理法》規定，( )應當定期確定并公布。
A.基準地價、標定地價、各類房屋的重置價格
B.基準地價、宗地價格、各類房屋的重置價格
C.宗地價格、標定地價、各類房屋的基準價格
D.基準地價、標定地價、各類房屋的市場價格
答案：A
解析：《城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價、各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。
4.《物權法》規定，物權的種類和內容，由( )規定。
A.憲法
B.法律
C.法規
D.部門規章
答案：B
解析：物權的種類和內容，由法律規定。
5.《物權法》規定，可以依法不登記的的是( )。
A.集體所有的自然資源
B.國家所有的自然資源
C.所有的自然資源
D.個人所有的房屋建筑物
答案：B
解析：依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
6.企業所得稅實行比例稅率，其稅率是( )。
A.10%
B.18%
C.25%
D.33%
答案：C
解析：2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國企業所得稅法》，規定了企業所得稅的稅率：(1)企業所得稅的稅率為25%。(2)非居民企業(非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的`所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅)適用稅率為20%。
7.《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式應當以( )為主。
A.租金核減
B.租金核加
C.實物配租
D.發放租賃住房補貼
答案：D
解析：城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式應當以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。
8.下列用地中，不宜劃撥供給的是( )。
A.部隊伙房建設用地
B.工商管理所辦公樓建設用地
C.上市公司保衛科值班室建設用地
D.科技博物館擴建項目建設用地
答案C
解析：上市公司保衛科值班室建設用地，就采取出讓方式，不宜劃撥供給。
二、判斷題
1.農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。( )
答案：√
解析：農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。
2.1987年，頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，城鎮土地有償使用走上法制化的軌道。( )
答案：×
解析：1990年，頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，城鎮土地有償使用走上法制化的軌道。
3.粗放型土地利用方式，是指依靠增加物質和勞動投入來提高土地收益的利用方式。( )
答案：×
解析：粗放型土地利用方式，是指依靠外延擴張，通過增加土地面積來滿足獲取土地收益的方式。集約型土地利用方式，是指依靠增加物質和勞動投人來提高土地收益的利用方式。
4.對于土地利用總體規劃，規劃圖的比例尺大多是大于1：1萬的;而對于土地利用詳細規劃和專項規劃，布局調整大多是在大比例尺上進行，其比例尺通常小于l：1萬。( )
答案：×
解析：對于土地利用總體規劃，規劃圖的比例尺大多是小于1：1萬的;而對于土地利用詳細規劃和專項規劃，布局調整大多是在大比例尺上進行，其比例尺通常大于l：1萬。
5.農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，只能使用原有的宅基地和村內空閑用地。( )
答案：×
解析：《土地管理法》第62條第2款規定：農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑用地。因此并非“只能”。 2017年房地產估價師《案例分析》精選 案例1： 賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案： 1.估價時點是( ) A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日 D.2002年7月25日以后的某一天 2.估價的價值范圍應是( ) A.合同1規定的房款 B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10% C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70% D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費 標準答案：1.A,2.A 解析：1.即估價時點是合同訂立之日。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的'。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。 2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。 案例2： 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。 1.能否翻建的最終批準權在( )。 A.政府房地產管理部門 B.政府規劃管理部門 C.政府土地管理部門 D.上級總公司 2.評估時依據的建筑面積應為( )。 A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三個面積都不行 3.該公司委托評估應選擇( )。 A.房地產管理部門 B.資產管理部門 C.有資格的房地產估價機構 D.驗資機構 標準答案：B,D,C 解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。 對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。下面是小編收集的房地產估價師考試難點，希望大家喜歡！ 一、課程特點 考試--標準化客觀題為主和綜合型計算題相結合 客觀題都有標準答案，答案都是比較嚴謹的。選擇出的答案，都有明確的理由。如果對于考點的知識點掌握的比較好，選出正確答案，還是比較容易的一件事。 主觀題是兩道大計算題，考點主要是四大方法（比較法、收益法、成本法和假設開發法）的計算，中間有一些復雜的障礙設置，計算麻煩一些，需要心細一些。 內容--記憶與理論相結合 和其他注冊資格考試相比，如注冊一級建造師、注冊造價師等相比，房地產估價師考試內容相對較少。 《房地產估價理論與方法》教材上的內容，是注冊房地產估價師從事房地產估價工作的看家本領。大家可以利用考試學習的機會，強化理論基礎，既順利通過考試，又能為今后的估價專業工作打下堅實的理論基礎。 難度--估價師主課，理論深度大，計算題難度大 難者不會，會者不難，是從事房地產估價工作的根本，所以必須對本課程特別熟悉，每年我們網校的比較扎實的學員，考試能拿80以上的`高分。 題量--題量大，時間緊 由于每年都有一定的通過率的限制，所以試題命題趨勢越來越難，涉及計算的題量越來越大，單選題中有17～18題是需要計算才能出結果的；多選題中，一般也有一道計算題，判斷題中有兩道左右。再加上最后的兩道大計算題?？梢哉f得計算題者得天下。 計算題需要平時多加練習，提高準確性，提高熟練程度，計算要又準又快。 二、學習方法 ①有要通過考試的強烈愿景 首先應該了解房地產估價師工作的性質，主要工作內容，工作的收入情況，未來的發展前景，決定從事房地產估價行業，就必須成為一名注冊的房地產估價師，就要一定通過房地產估價師注冊考試。 強烈的自信，給自己積極的正面心理暗示。 ②把教材認真仔細通讀一遍 由于本門考試以客觀題和計算題為主，所有的考試范圍和考試內容都在教材上，所以首先必須進行教材的通讀，了解各章的全部內容，理解教材上的知識點。 第一遍以覺得能看懂教材內容為原則。覺得理解有困難的，最好做出記號，在基礎班中認真聽老師對該部分的講解。 重要概念的學習方法：將概念分解為關鍵詞，以后想到概念的時候，先想起這么關鍵詞，然后用自己的語言，將這些關鍵詞串聯起來。 如：房地產估價，是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產價值或價格進行分析，測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。再如P29，估價目的，就是估價委托人對估價報告的預期用途。 ③認真做每章習題和近年考題 會踢足球是一碼事，能參加比賽是另一碼事，臨門一腳是我們所希望的，所以，只看教材不做習題，是很難順利通過考試的。必須進行針對考試的習題訓練，才能更好地理解教材講解的內容，記住考試的考點，考試中能綜合運用所有的知識進行分析解題。既要有熟練速度，更要有正確率。 ④通讀教材，把厚書變薄，把書變成考試題。 教材讀一遍絕對是不夠的，通過做題，再讀一遍教材，做完題再仔細讀一遍教材，進行歷年真題的練習，再讀一遍教材，每一次都會發現和上一次的理解不一樣，如同飲一壺好茶，口有余香，回味無窮，在通讀教材5遍甚至更多遍以后，可以自己歸納總結每章的脈絡，知識點的串聯、考點的總結，把教材變成單選題、多選題、判斷題和計算題，參加考試就能搞定80%以上的分值。 2017房產估價師考試模擬真題
點擊查看試題答案及解析
1、( )是房地產估價的基本原則。
A.最高最佳原則
B.獨立、客觀、公正
C.估價時點原則
D.合法原則
2、估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的( )原則。
A.獨立
B.客觀
C.公正
D.中立
3、下列關于合法原則說法錯誤的是( )。
A.合法原則要求只有合法的房地產才能成為估價對象
B.合法原則中所講的法，是廣義的法
C.估價對象狀況必須依法判定
D.合法原則的依據可以是估價對象的不動產登記簿
4、房地產估價的合法原則是針對( )來講的。(2001年試題)
A.估價機構
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
5、在依法判定的使用權利方面，應以( )為依據。
A.國家的價格政策
B.相關合同
C.法律、法規、政策
D.使用管制
6、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是( )。【2011年真題】
A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價
B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估
C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價
D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價
7、評估期房的價值時，( )。
A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況
B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況
8、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
9、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為( )。(2008年試題)
A.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去
B.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去
C.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在
D.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在
10、替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離( )在同等條件下的正常價格。
A.相同房地產
B.同一城市房地產
C.類似房地產
D.同樣用途房地產
11、替代原則是針對( )而言的。
A.房地產狀況
B.估價對象
C.估價結果
D.估價目的
12、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據( )應按服裝店用途進行估價。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則
13、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為 1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是( )?！?011年真題】
A.維持現狀
B.改變用途
C.重新裝修
D.重新開發
14、( )是對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。
A.收益遞減規律
B.邊際效用遞減規律
C.土地過度開發
D.使用管制
15、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。
A.該建筑物的價值低于拆除費用
B.該估價結果肯定有誤
C.甲土地的價值高于乙土地的價值
D.不可能出現這種情況
16、( )是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。
A.適合原理
B.均衡原理
C.收益遞減原理
D.最佳使用原則
17、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進行估價。(2003年試題)
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
18、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合?，F需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按( )進行評估。
A.工業廠房
B.工業用地
C.商品住宅
D.商住用地
19、當現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以( )進行估價。
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
20、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用( )的.估計值?！?011年真題】
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
點擊查看試題答案及解析
1、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是( )。
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術性原則
D.謹慎原則屬于一般性原則
E.估價時點原則是特殊
2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著( )等進行估價。
A.各方當事人均是理性的
B.估價人員應以各方當事人的心態來考慮評估價值
C.估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值
D.估價人員以專家身份反復、精細的權衡評估價值
E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值
3、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有( )。(2005年試題)
A.土地所有權
B.國有工業用地土地使用權
C.宅基地土地使用權
D.大型游樂場
E.鄉鎮企業用房
4、我國《物權法》規定，下列不得抵押的財產有( )。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的財產
D.被依法監管的財產
E.鄉鎮企業的廠房抵押時其占有范圍內的土地使用權
5、現狀為在建工程的房地產，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是( )。
A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況
B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況
E.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況
6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的( )。
A.最佳規模
B.最佳經營手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方法，然后按照下列( )方面篩選。
A.法律上的許可性
B.技術上的可能性
C.經濟上的可行性
D.道德上的可行性
E.價值是否最大化
8、最高最佳使用包括上( )的最佳。
A.用途
B.規模
C.集約度
D.檔次
E.規劃
9、估價中的最高最佳利用具體包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規模
D.最佳環境
E.最佳集約度
10、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括( )。
A.在運用市場法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘
B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價
C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低
D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊
E.在運用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正
三、判斷題
1、房地產估價原則可以使不同的房產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，從而結合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。( )
Y.對
N.錯
2、獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在委托方的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。 ( )
Y.對
N.錯
3、如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。 ( )
Y.對
N.錯
4、評估拖欠工程款的房地產在建工程的抵押價值時，該房地產的抵押價值不應包含發包人拖欠承包人的建設工程價款。 ( )
Y.對
N.錯
5、在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產作為抵押價值時，不應包含土地使用權出讓金。 ( )
Y.對
N.錯
6、對于評估再次抵押的房地產的抵押價值時，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數額。 ( )
Y.對
N.錯
7、當被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過批準期限的臨時建筑，可以進行拆遷估價，只是評估價值要進行減價調整。 ( )
Y.對
N.錯
8、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則估價時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
9、現需評估某期貨房地產的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態，則房地產市場情況應為未來某時點的狀態。 ( )
Y.對
N.錯
10、估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點的價值。但是房地產估價結果可能不是現時的估價時點的價值。
Y.對
N.錯
11、在同一個市場上的類似房地產，價格相互牽制，相互接近。 ( )
Y.對
N.錯
12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 ( )
Y.對
N.錯
13、適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 ( )
Y.對
N.錯
14、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。( )
Y.對
N.錯
15、運用假設開發法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。( ) 關于2017房產估價師就業前景行情范文參考 從行業發展和個人發展來看，房地產估價師的機會要多一些，主要因為房地產的價值是一個綜合概念，很多情況下，無法準確界定土地的單獨價值，土地估價是一定要在一個綜合經濟體的綜合價值里找到其中一個要素的價值，估價體系受到一定的局限，發展的機會有限。就跟隨小編一起去了解下吧，想了解更多相關信息請持續關注我們考試網! 1、中國的房地產估價師與國外的估價師在執業規則、技術規范、素質要求、行為操守上有較大差異，無論是美國模式，還是香港模式，中國都在學習，但仍需加速發展方能適應世界房地產價格估測行業的步伐。 2、國內房地產估價師系建設部歸口管理、土地估價師系國土資源部歸口管理，資產評估師系財政部歸口管理，三種估計師都能從事房地產評估的相關業務，但各部委各持己見，誰也不愿被對方的技術體系或認證體系收編。導致各部委下設的城市各部門如房產局、土地局、國資委等相關部門各為其政，只認本部委下設的專業估價機構出具的報告，其實完全沒有這個必要，這是一種社會資源浪費。如房地產估價機構出具的房地產評估報告(實際已包括了土地的價值評估)，拿到土地部門辦理抵押登記，土地部門還需經辦人提供土地估價事務所提供的土地估價報告(針對土地再次估價)房產估價師就業前景房產估價師就業前景。同時這兩個估價機構的出具的同一宗土地的價值有一定的差異，這是不同部委下的專業委員會弄出的技術體系有差異造成的(本人系注冊房地產、土地、資產評估師)。土地部門的估價技術強調土地的成本構成、城市的基準地價;建設部系強調房地產的綜合價值，強調城市規劃變化對土地價值的影響，強調市場交易價格、宏觀、微觀市場的動態變化等。必將造成相同的土地不同的結果房產估價 3、從行業管理上看，土地估價行業壟斷沿襲時間較長，進入門檻較高，技術體系的更新較慢。房地產估計發展變化較快，房地產估價知識體系更新雖較快，但被某些不同技術派別的權威人士所影響，一會學習美國模式，一會學習香港模式(實際為英國模式)，行業的發展受到影響，并沒有確立適合中國現狀發展的路線。 4、從社會地位來看，兩者都差不多，收入情況接近，資格證的'掛靠費(大家應該都明白)相差不大，主要根據市場的供需發生變化。 國家對機構的成立門檻提高時(如3個以上房地產估計師才能成立房地產評估機構)，而當年、當地的房產、土地估價師又較少時，那掛靠費就高，反之，就低。 5、從行業發展和個人發展來看，房地產估價師的機會要多一些，主要因為房地產的價值是一個綜合概念，很多情況下，無法準確界定土地的單獨價值，土地估價是一定要在一個綜合經濟體的綜合價值里找到其中一個要素的價值(肯定是比較難的)，估價體系受到一定的局限，發展的機會有限房產估價師就業前景房產估價師。 個人的發展取決于個人的綜合能力，這個能力包括社會關系資源，客戶關系處理，政府活動能力、專業技術能力、矛盾化解能力、執業素質等，你可能每月拿10000元，也可能每月拿2000元，如果你把知識學死了，那你只能按部就班每月拿技術提成，如果你能充分利用估價是科學加藝術的綜合知識，那你會很快進入資深估價師的行列(能力較強，薪資較高)。 6、房地產估價和土地估價師的資格認證可以通過技術體系互融進行合并。而對獨立房地產經紀人應該提高認證門檻，其必須具有估價的知識和能力。 關于房地產估價師的考試簡介 根據《關于印發《房地產估價師執業資格制度暫行規定》和《房地產估價師執業資格考試實施辦法》的通知》(建房[1995]147號)文件精神，從1995年起，國家開始實施房地產估價師執業資格制度，考試工作從1995年開始實施。實行全國統一考試制度，原則上每年舉行一次。 建設部和人事部共同負責全國房地產估價師執業資格制度的政策制定、組織協調、考試、注冊和監督管理工作。 房地產估價師執業資格考試合格者，由人事部或其授權的部門頒發人事部統一印制，人事部和建設部用印的房地產估價師《執業資格證書》，經注冊后全國范圍有效。 國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價師的注冊管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價師的注冊管理工作。注冊有效期自注冊之日起計為三年。 從專業水平、知識面以及服務水平等方面的職業技能。 一、估價師應掌握一定的建筑知識和建筑造價知識 我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設開發法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。評估個案中“真正的”房地產并不多，其確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內的“動產”，對其中“既無造價資料，亦無圖紙”的，宜采用重置成本法，結合“替代原理”，先“模擬”出以當今設計思想及施工工藝狀態下重建能大到實物“最佳”使用狀態的建筑施工方案，后分部分測算工程量，再查找相關水利、土建定額，以此測算其新建成本。這些“個案”的評估要求估價師掌握一定的建筑知識和建筑造價知識。 二、估價師應掌握一定的房地產經濟理論 眾所周知房地產估價是一門從經濟學角度分析房地產的分支學科，因此，只有具備較深厚的經濟理論基礎，方能真正地做好估價工作并能進行相應地探索。這就要求估價師了解并 探索更多的經紀問題包括：貼現、折舊、經濟增長、機會成本 、邊際收益、收入與稅收等，參加房地產經紀理論培訓、知識競賽和房地產繼續教育。本人通過自學和培訓抵押(留置)成本，安排物業資產管理計劃。 三、估價師應該具備豐富的房地產專業技術知識 顧名思義，房地產估價是對房地產標的物或者房地產為主的標的物進行估價的'一項技術工作，缺少 房地產專業的基礎知識，就談不上做一名估價師。從房地產估價的基本方法也可以佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產價值，其中比如社會平均利潤率、資金占用成本如何確定，直接牽涉到估價結論的可靠性;市場法是以市場可比價格估算房地產價值，但是如果沒有房地產專業基礎知識，又如何選擇“可比實例”，又如何進行“區域”、“個別”等因素的調整;收益還原法是以貼現原理測算房地產價值的，試問如果不具備房地產基礎知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分，但只評估其中部分房地產的價值時必須確定分攤價值時，更離不開房地產專業知識。事實上，房地產專業知識的面很廣，包括建筑、規劃、土地、質量、計劃、營銷、物業管理等等。有些估價師在用市場法進行評估時，對物業管理作為個別因素修正時，只有“有”和“無”兩種，然而實際工作中，物業管理的水平大有不同，應區別對待和修正。 四、估價師必須熟練掌握相關的法律、法規和規定 我們知道“無規不圓”，作為從事房地產估價業務的估價師來說，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產法、土地管理法及其實施規則、城市房地產抵押管理辦法、國有資產管理辦法及其實施細則、拍賣法、房地產估價規范、城鎮土
房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。全國房地產估價師執業資格考試的科目包括房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產評估理論與方法、房地產估價案例與分析等。
【學習方法】
案例與分析考試較其他幾門課程的考試要求高，只要掌握了科學學習方法，了解了考試基本要求，會知道如何復習。
□對《理論與方法》、《制度與政策》的有關內容按照估價實踐的要求進行更深一個層次的理解。想象如何把握估價的理論、方法、有關的法律法規應用到估價實踐中去，看到一個估價的理論或方法、或法律法規的規定，就想象如自己是出題人將如何從實踐的角度出題目來考住一般水平的考生。
□進行概括和總結。如在指錯題中各種方法運用上一般會出現哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發現的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發現的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現哪些錯誤;哪些錯誤是已經在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤;哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。如：各種估價目的和估價技術路線，即其價格內涵和價格形成過程上的一些特殊性。各種方法的運用需具備的資料和數據，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料;關于房地產估價的法律規定重要有哪些;估價目的、估價時點、估價對象狀況、房地產市場情況通常如何統一起來，它們與價格內涵和價格形成過程以及與估價技術路線通常會有什么內在聯系;各種估價原則在估價實踐中的應用主要有哪些方面;各種類型的題目通常會考哪些知識點等。
□適應記憶。復習時要在理解的基礎上適應記憶，特別是估價規范、兩個指導意見的內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現哪些錯誤，通常會出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省寶貴時間。
★注意：本門課程考試以本門課程教材和《房地產估價規范》、兩個指導意見為準
【應試方法&技巧】
案例與分析是估價理論與方法以及其他有關估價的基本概念、基本知識的綜合運用，要求全面掌握估價理論和方法并具有較豐富的估價實踐經驗。試題包括問答題、選擇題、指錯題和改錯題。
一、綜述：
㈠問答題和單項選擇題
問答題和單項選擇題共50分，考查考生是否熟悉房地產的價值標準與估價目的之間的關系，掌握主要房地產估價方法的`實質與難點，掌握各種目的、各種類型房地產估價的特點及適用法律法規等。
□問答題：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響)，價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題等。
【答題技巧】
1、摸清出題者的意圖：該道題是考什么方面的知識，估計一般考生會怎樣思考該問題，從而設置一些“陷阱”或“機關”，讓一般考生答題偏離方向或答不出來，拉開考分差距。
2、每題都有3～5個小點。
3、思維要清晰：答題條理分明，層次清楚，論點突出、明顯。
□單選題：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
㈡指錯題和改錯題
指錯題和改錯題共50分，是用指錯、改錯形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數是否準確、計算是否正確等)。
□指錯題：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
【考試方法】1、把答案寫在草稿紙上并排序，把肯定答案(重要的)寫在前面，一條答案占據一行，把懷疑的答案盡量擠在后面。2、在“估價對象”中如找出三個錯誤，則跳過往下閱讀報告的其余部分，等有時間再仔細閱讀“估價對象”一項的內容。3、如估價報告中有“個別因素分析”、“區域因素分析”和“市場背景分析”的內容且篇幅較長，則可跳過這三個部分，節省時間尋找估價方法運用上的錯誤。4、在按自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。
□改錯題：考估價方法在應用中的難點。
■將正確的內容改錯倒扣分，不能隨便指錯和改正
■錯處一般3～4個
■本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項工作
■排除法：排除正確的，只剩下3處時，指出錯誤，不會改也要改，將錯誤內容改錯不扣分。
★案例與分析是其他系列教材特別是估價理論與方法中基本知識、基本理論的綜合應用。在應試復習時應著重注意以下幾點：
☆弄懂四大估價方法及基準地價修正法是學好本門課的前提。無論何種題型，均是從不同側面考查考生對估價方法的理解程度、比較選擇和應用技能，通過具體案例反復研究各種估價方法是復習重中之重。
☆商業房地產、居住房地產估價是考試主要內容，要加強并系統學習估價規范和指導意見。復習時應通過具體案例不同估價目的，重點分析各類房地產估價的特點。
☆估價實質上是估價師正確認識房地產客觀存在的價值并將其科學地表達出來。影響房地產價值的因素非常復雜，弄清影響不同用途房地產價值的主要因素是十分必要，決定了需要收集估價資料。
☆案例分析考題千變萬化，復習時應邊學習邊總結，舉一反三、融會貫通。圍繞案例分析，學會什么情況選用何種估價方法，針對選擇的估價方法應收集哪些主要資料，正確處理估價方法具體運用中各個環節的關鍵問題。
☆精讀規范案例，并在估價實踐中及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。
☆考試答卷時，應利用開卷考試特點。問答題：力求內容完整、重點突出、條理清晰。改錯題：看清題意，是只要求指出錯誤，還是要求指出錯誤并改正。
二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
1、(對兩種正確結果分別解釋)哪些是影響價格的因素?
2、從影響價格的因素入手：
■目的不同，價值類型不同
■時點不同，價值不同：動態價格;市場環境、供求狀況變化;估價對象會變化;期限、成新、房地產狀況變化
■交易狀況是否變化：權力束在限制約束下，交易狀況不同
■估價原則：是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑
■估價方法：兩個機構評估，不同估價方法產生價格差異
三、 資料搜集
資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關系不同，要有針對性)
□一般資料
■項目有關資料：估價目的(委托方明確);委托方基本情況、項目有關文件
■估價時點房地產市場狀況資料：普遍性的、地區性的、本類型房地產資料
■估價對象狀況資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況??
■估價對象區域條件資料：交通、環境、繁華程度
■相關法律、法規、政策
□不同估價方法應收集的主要資料
■市場法：①交易實例及實例房地產狀況。②不同交易情況價格差異的資料。③房地產價格指數及利率方面的資料。④房地產狀況調整的有關技術資料。
■成本法：①土地取得成本資料。②土地開發和房屋建設成本資料。③管理費用資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格資料。⑥建筑物折舊資料。
■收益法：①估價對象和、類似房地產經營(租賃)收益資料。②估價對象、類似房地產的經營費用資料。③折舊、剩余收益期限等資料。④報酬率方面的資料。
■假設開發法：①同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產市場售價。③同類項目開發周期、開發費用。④同類項目開發利潤或收益資料。⑤折現率確定的有關資料。 房產估價師考試練習題2016
如何在考試中脫穎而出?下面是小編yjbys為您推薦的關于房產估價師考試練習題，希望對你有所幫助!
一、單項選擇題
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個()稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是()。
A.出租的房地產
B.自用的房地產
C.餐飲的房地產
D.營業的房地產
3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以()為前提來進行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權益
4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于()方面的制約。
A.建筑技術
B.土地權利設置
C.相鄰關系
D.土地使用管制
5.在房地產權利中，屬于用益物權的是()。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價()萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為()元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產價格的區位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是()。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為()。
A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量
B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括()。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的()等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為()與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是()。
A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數
B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數
C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等
D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數
18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是()年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。
A.自然折舊
B.物質折舊
C.功能折舊
D.經濟折舊
20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為()。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
21.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是()。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
22.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關分析
23.開發經營期的起點是假設的()。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發土地的日期
D.開始出售開發完成后的房地產的日期
24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為()元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為()。
A.交易情況修正
B.交易日期調整
C.房地產狀況調整
D.區域因素調整
27.從事房地產估價，首先要有房地產()。
A.估價業務
B.估價目的
C.估價對象
D.估價程序
28.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為()萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指()。
A.房地產開發企業自有資金周轉的速度
B.估價對象房地產變為現金的`速度
C.估價對象房地產帶來凈收益的速度
D.房地產開發企業流動資金周轉的速度
30.在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為()。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
31.下列關于路線價法中，不正確的是()。
A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理
B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價
C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊
D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格
32.某宗面積為5000m2的房地產開發用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為()萬元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影響房地產價格的環境因素不包括()。
A.大氣環境
B.聲覺環境
C.衛生環境
D.治安環境
35.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素
二、多項選擇題
1.不同的估價目的將影響估價結果，是因為()。
A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同
B.估價委托機構的不同，估價的性質可能不同
C.估價時點的不同，估價方法也可能不同
D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同
E.估價依據不同，估價應考慮的因素可能不同
2.建筑物區分所有權包括()等。
A.按份共有所有權
B.專有部分所有權
C.共同關系成員權
D.共用部分持份權
E.長期使用和租賃
3.房地產的最高最佳使用狀態應該包括()。
A.最佳區位
B.最佳規模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有()。
A.農用地改為非農建設用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂場
C.住宅區道路禁止貨車通行
D.在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括()。
A.實地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價項目來源和接洽情況
D.估價中的不同意見
E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見
6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有()。
A.法律上許可
B.技術上可能
C.價值最大化
D.權益上允許
E.經濟上可行
7.房地產價格構成中的開發成本包括()。
A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
8.運用路線價法估價的步驟包括()等。
A.調查評估路線價
B.計算臨街土地的價值
C.求取可比實例價格
D.劃分路線價區段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給的過量
C.建筑設計的缺陷
D.人們消費觀念的改變
E.周圍環境條件惡化
10.下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。
A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構建價格與市場價值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊
11.在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于()。
A.房地產具有開發或再開發潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
12.在劃分路線價區段時，應符合的條件包括()。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個路線價區段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當
13.房地產估價所評估的是房地產的()。
A.投資價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.使用價值
E.交換價值
14.直接資本化法的優點不包括()。
A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益
B.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表
述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎
C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率
E.資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況
15.房地產估價中，估價方法的選擇，是由()綜合決定的。
A.估價對象的房地產類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質量
三、判斷題
1.估價假設是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()
2.房地產價格通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢。()
3.現實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市拆遷房屋估價不應采用公開市場價值。()
4.就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。()
5.在市場法估價中，可比實例的房地產狀況，應該是可比實例房地產在待估房地產的估價時點下的房地產狀況。(、)
6.在同一地區、同一時期的房地產，其資本化率相同。()
7.在土地的基礎設施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格可能低于“五通一平”的土地價格。()
8.建筑物的經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計人。()
9.對于有規劃限制條件但尚未明確的房地產，也可以適用假設開發法。()
10.實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。()
11.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。()
12.交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。()
13.在運用基準地價法進行估價時，進行交易日期調整，是將基準地價在其估價時點時的值，調整為基準日期時的值。()
14.人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低房地產價格。()
15.房地產供給有限性的本質，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數量目前還是豐富的，關鍵在于獨一無二特性造成的房地產供給不能集中于一處。()
參考答案：
一、單項選擇題
1A 2C 3D 4D 5B 6D 7C 8C 9D 10A
11C 12 C 13A 14A 15C 16D 17D 18A 19C 20D
21C 22C 23B 24C 25C 26C 27A 28B 29B
30A 31D 32A 33C 34D 35A
二、多項選擇題
1、ADE 2、BCD 3、BCD 4、BDE 5、ACDE
6、ABC 7、BCD 8、ABD 9、CD 10、ACDE
11、CE 12、DE 13、CE 14、BCD 15ABE
三、判斷題
1、√ 2、× 3、× 4、√ 5、×
6、× 7、× 8、√ 9、√ 10、√ 實現土地管理的上述目標，就要綜合運用行政、經濟、法律、技術等手段管理土地。 1.法律方法 法律方法是管理者通過貫徹、執行有關土地的法規，調整人們在土地開發、利用、保護、整治過程中所發生的各種土地關系，規定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。 在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段，來鞏固和調整各方面的土地關系，規范社會的用地行為。 制定法律必須正確認識和真實反映事物本身的`客觀規律。 法律方法比行政方法具有更大的強制性，嚴肅性和權威性。 2.經濟方法 經濟方法指管理者通過稅收、市場機制、實行土地有償使用制度等調控土地的分配和再分配，從而達到土地資源的優化配置和合理使用。 這是一種導向的間接控制方法。 經濟杠桿是經濟方法的工具，在調節經濟利益、實現管理目標方面發揮著重要作用。 常用的經濟杠桿有：地租地價杠桿、財政杠桿、金融杠桿和稅收杠桿。 3.行政方法 行政方法依靠行政權力，具有權威性、強制性、單一性和無償性等特點。 對于土地管理而言，行政方法主要通過土地調查、統計、登記、用地審批、計劃、監督檢查等措施組織土地的利用和保護。 土地的登記和分類統計是一種行政手段。 4.技術方法 技術方法是管理者按照土地的自然、經濟規律，運用遙感、地理信息系統、GPS等高科技數字化技術、系統工程、土地規劃等來執行管理職能的方法。 土地調查、土地信息與土地評價等是土地管理的技術手段，是一項為土地管理提供土地面積、類型、質量、分布、價格和權屬等資料的基礎性工作。 綜上可見，行政方法、經濟方法、法律方法、技術方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必須綜合運用上述方法，才能收到事半功倍的效果。? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
一、單項選擇題
二、多項選擇題
? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
? 質控估價師工作計劃 ?
更多精彩質控估價師工作計劃內容，請訪問我們為您準備的專題：質控估價師工作計劃
