老年公寓活動主持稿|老年公寓活動主持稿（通用十篇）
發表時間：2020-09-01老年公寓活動主持稿（通用十篇）。
▲ 老年公寓活動主持稿
尊敬的爺爺奶奶、各位領導，親愛的各位同事，大家下午好！
又是一季雪飄過，又是一年人增壽。辭舊歲歡欣鼓舞慶勝利，迎新春豪情滿懷譜新篇。當辭舊的鐘聲在大地回蕩，當喜慶的焰花在星空綻放，一個嶄新的春天，已經向我們走來。她乘著飛天的彩翼飄然而至，她尋著夸父追日的腳步款款而來。此時此刻，鼓點與足音共鳴，頤壽苑公寓里，早已駐滿春天的芳華。
在這辭舊迎新的美好時節，我首先向爺爺奶奶、各位領導、各位同事道一聲：新年好！祝大家在新的一年里：馬上有錢，和和美美，萬事如意！
過去的一年，是奮斗的一年，是碩果累累的一年。告別20xx，我們迎來了新一年，從那噴薄而出的火焰里，我們看到了更加耀眼的希望，看到了更加美好的未來，讓我們一起放飛夢想！走進20xx，我們將更加堅定信念，昂首闊步，走向更加輝煌的明天。年年新春年年高唱新春曲，歲歲祝福歲歲歡跳祝福舞。
下面掌聲有請李院長作新春致辭。
我宣布，商丘市頤壽苑老年公寓新春聯歡會現在開始。
1、開心的鑼鼓敲出了年年的喜慶，好聽的歌曲送來了一片片的歡騰，今天是個好日子，公寓全體迎新春，明天又是個好日子，公寓生活更美好。請欣賞歌曲《好日子》演唱者：連玉珍。
2、新年來，新春到，豬年來，福運到，20xx豬年，大家馬上有錢，接下來請欣賞《抓錢舞》，掌聲歡迎。
3、現在讓我們掌聲請出徐愛琴、申凌云、劉瑤珍長者，為我們帶來《朝陽溝》選段，請欣賞。
4、美麗的西藏牽動著大家的心靈，傳說的雪域譜寫著美麗的樂章，西藏，一個讓大家魂牽夢縈的地方，接下來讓我們一起走進西藏，去感受西藏淳樸的人情，去領略西藏永恒的旋律，請欣賞舞蹈《朝圣西藏》。
5、北風吹，雪花飄，雪花飄飄年來到，請欣賞韓桂英長者為我們帶來的歌劇《北風吹》，大家掌聲歡迎。
6、有一個美麗的小女孩，她的名字叫作小薇。她有雙溫柔的眼睛，她悄悄偷走我的心。請聽經典歌曲《小薇》，掌聲歡迎閆冬梅、張鳳娥。
7、一對飽經磨難的有情人——有福和淑蘭，在一片鞭炮聲和鄉親們的歡呼聲中幸福地結成眷屬，請欣賞豫劇《倒霉大叔的婚事》選段，讓我們一起來聽聽他們的故事，掌聲有請徐愛琴、路玉珍長者。
8、跳躍的音符，演奏青春的活力，動感的舞姿展示青春的魅力。下面即將上場的是公寓幾位青春亮麗的年輕女員工，請欣賞她們帶來的舞蹈《踏浪》。
9、心有多大，舞臺就有多大，一步一個腳印，腳踏實地去往前方的路。請欣賞歌曲《敢問路在何方》。
10、童年的記憶真美，砂石，海浪，星月，彩霞共同串起最難忘的篇章，好想回到海藍藍，天藍藍的過去，那么的純，那么的真，還有外婆那溫暖的手撫摸著我的頭，給我講有趣的故事，請欣賞歌曲《外婆的澎湖灣》，掌聲有請白莉、卜瑞蘭。
11、接下來請欣賞豫劇經典唱段《朝陽溝》選段，掌聲歡迎榮秀華。
12、優美的舞姿讓人陶醉，動聽的歌聲令人流連，請欣賞舞蹈《一萬個舍不得》。
13、一個籬笆三個樁；一個好漢三個幫；團結一心大合唱，風雨同舟實力強；這力量是鐵，這力量是鋼，這力量承載風帆必勝的希望。下面請欣賞大合唱《團結就是力量》、《頤壽苑之歌》。
今天，是節日的喜悅和歡樂讓我們相聚在一起；伴著冬日里溫暖的陽光，伴著我們的歡聲笑語，新年來了。在這歡樂的節日氣氛里，帶著對豬年新春的祝福，帶著對美好生活的憧憬。愿每一個虔誠祈禱和心愿，在來年都能夠實現。祝大家新年快樂！再見！
▲ 老年公寓活動主持稿
頤養天年老年公寓座落在美麗的查干浩特旅游經濟開發區。這里設施齊全、環境優雅、空氣清新，是每一位老人頤養天年的好居所。
走進老年公寓大門，首先映入眼簾的三個噴泉，它噴出銀白色的水足足有三米多高，小橋底下的水嘩嘩的流著，時不時的有幾條小魚躍出水面，好像在跳水上芭蕾，橋上涼亭的四周擺著一盆盆嬌嫩可愛的綠羅蘭。每當中午的時候，有一些爺爺奶奶就來到這里乘涼。
公寓院內的有木頭做成的100多米長的長廊，長廊外邊種著各種各樣的花，有金色的高粱菊花，火紅火紅的串紅花，還有順著線往上爬的一棵棵紫色和粉紅色牽?；?。微風吹來，像一個個小喇叭似的花朵在向人們點頭問好。有幾個老人悠然自得地在長廊里散步，一邊說笑，一邊看花，時不時嗅一下花香，心情是多么高興呀。老人們走累了就坐在長長的棕色椅子上說笑，他們三個一群兩個一伙的都在談論著：有這樣美的環境，有工作人員的精心照顧，咱們好好感感謝黨，感謝人們呀
老年人在這里住的舒心，玩的開心，家人們放心，如果有老年人，怕給家人添加負擔，還想舒舒服服的過個晚年，就快到頤養天年老年公寓盡情享受晚年吧。
▲ 老年公寓活動主持稿
一、活動背景
如今越來越多的老人被送進了養老院，沒有子女的悉心陪伴，沒有孫輩的歡笑包圍，而只是孤獨的待在老人院，過著枯燥而單調的生活。對外界的接觸更少了，了解的信息更少了，看到的新事情少了，看到的新面孔也更少了。于是，為了改善一下如此的局面，決定啟動一場看望老人院的老人等系列活動，為他們帶去快樂，留下他們的最美一瞬間。
二、活動主題
留住老人微笑 匯聚笑臉彩虹
三、活動目的
去養老院探望老人，溫暖老人。讓他們感受久遠的快樂。春天既到，正是春色好時光，是外出踏春的季節，有良辰美景，更應該帶孤獨的老人出來欣賞一番。貴州新聞綜合廣播舉辦此次活動，增強“我們一直在路上”的形象感，同時通過此次活動，邀請相關政府機關與企業事業單位參與，增加活動的.轟動性與愛心性。招募有愛心的志愿者與愛心企業或公司進行這項愛心活動，還會聯系一家照相館為老人留下笑臉照片，匯聚笑臉彩虹。通過一系列的活動，加深參與者的快樂度，使活動意義更加深入參與者心中。
四、活動內容
1.去養老院探望老人。
2.為老人表演愛心節目。
3.現場組織互動小游戲。準備卡片紙，選擇金銀牌面，準備懲講謎面。
4.帶部分老人外出踏青欣賞春色風景，隨后共進晚餐。（老人人數
5.全程有專門設備進行捕捉拍照。（為老人拍下最美瞬間的笑臉）（攝像機/拍立得）
6.準備愛心墻，把微笑老人的照片即時貼上墻面，體現主題“匯聚笑臉彩虹”。
五、活動細則
1.人員安排
①主持人
②策劃人員
③攝影人員
④志愿者
⑤活動需要的其他人員
2.時間安排
活動時間：12月底
（歷時一天）
愛心節目版塊
備選節目
歌曲：愛心歌曲2首
舞蹈：廣場舞《最炫民族風》或者最近年長者喜歡跳的音樂廣場舞。小品：（搞笑/幽默小品）
互動小游戲版塊
老人坐成圓形，以一東西傳遞，一人（主持人）在場外叫停，東西停在誰的手上便由誰來選擇金牌銀牌，牌面由工作人員先前寫好，可獎可懲。增加游戲的趣味性！
六、活動地點
貴陽市老人院+踏青地點
貴陽市老人院選擇：
七、推廣策略
1.媒體合作
媒介：報紙，廣播，網站和戶外廣告。
2.形式
①與報紙媒介進行雙向合作報道推廣。
②在綜合新聞廣播的廣播頻率fm94.6進行短小的廣告宣傳。
③網站窗口廣告。
④進行海報式的宣傳。
3.志愿者招募（15——20名）
①以廣播形式發布活動志愿者招募信息。
②招募志愿者宣傳單發放。
4.電話邀請
①政府部門邀請函邀請
②愛心事業單位與愛心照相館邀請函邀請
活動要求
1.場地的落實及活動的相關配套確定，包含本活動涉及到的相關政府部門和愛心企事業單位。
2.所有場地布置統一配套。
3.活動參與商家至少需達到5家，其中必須包含照相館等，也可包含甜點類商家進行愛心午晚餐的制作，醫藥店類為老人提供免費日常診斷與一路隨行保障安全等。
4.在4.18以前必須確定志愿者相關與當天車輛配送等事宜安排。
5.達到活動的最終目的，為老人帶去歡樂，留下微笑照片，拼滿笑臉彩虹橋！
▲ 老年公寓活動主持稿
1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(豫政辦105號)
2、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》(豫民福19號
3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》(國辦發19號)
4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發6號)
5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅97號
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：
如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
20人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯?，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。
現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院;
各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。
人口抽樣調查結果顯示：我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2080歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個百分點。
目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。
目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件
▲ 老年公寓活動主持稿
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(豫政辦105號)
2、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》(豫民福19號
3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》(國辦發19號)
4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發6號)
5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅97號
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到20xx年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
20xx年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在20xx年召開中共xx大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：
如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有420xx多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。
現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院;
各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。
人口抽樣調查結果顯示：20xx年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個百分點。
目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。
目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件
配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發展主流。
老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。
對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。
專家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。
隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。
我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。
隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。
隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。
20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。
20xx年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。
另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。
可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。
老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：
中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。
由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。
子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。
年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。
在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：
①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;
②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;
④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。
老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：
1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。
2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以計。而據19公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。
3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。
5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。
6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。
項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：
? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。
? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。
? 地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。
地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。
我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區—進修生活”的倡導，把社區構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。
在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。
幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。
小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。
平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應采用防滑設計，防跌扶手;各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。
配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。
充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。
在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。
滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。
項目占地400畝，規劃建筑總面積20萬平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層;有相應的配套服務設施;整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。
社區構架是以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每100畝為一個小區，每個小區規劃總建筑面積5萬㎡;每個組團既自成體系，又與小區相協調;每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。
所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射(可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。
產品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。
社區會所分兩大塊，一是整個社區的大會所，一是各小區的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業用房占總建筑面積的3%。
? 園區的環境應為老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。
整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。
園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。
完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車流近而不擾;應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。
為保證景觀規劃設計與小區建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。
整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。
建筑結構：低層和多層均為框架結構;樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。
? 采用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。
? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。
? 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。
戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛;一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。
陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。
? 在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。
? 商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間
鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。
3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格;二是充分滿足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。
4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。
1、項目發起人：
7、實施建設 (同時完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。)
老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到20xx年，將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養老的傳統美德。
目前，國家正在積極探索建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老社會服務體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會福利院，發展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設;同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養老機構發展，以期最終實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。
項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發展農業產業化項目，壯大農村集體經濟組織;村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區，并配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經濟。
該項目建筑面積20xx00平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閑、養老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務。
萬名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員20xx余人。
鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大,已占全國總人口的11%;增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程;歷史欠賬較大，養老沒有積累;人口老齡化與社會發展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養老公寓。國辦發〔20xx〕19號《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》規定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地;按照法律、法規規定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。
▲ 老年公寓活動主持稿
尊敬的各位老年朋友們，下午好！感謝大家蒞臨到我們的老年公寓，我是今天的主持人，首先，讓我代表整個公寓的工作人員，向各位老年朋友們表示熱烈的歡迎和誠摯的問候！
我們的老年公寓，是一個溫馨舒適的居住環境，為您提供全方位、貼心的服務。在這里，您可以享受到家一般的溫暖和關懷，不再感到孤獨和寂寞。我們致力于為您打造一個老有所依、老有所樂的快樂居所，讓每一位老年朋友都能夠過上幸福、健康的生活。
在我們的老年公寓中，我們提供各種各樣的活動，力求為您打造一個豐富多彩的生活。每天早上，我們有早操活動，讓身體健康活力充沛；中午，有豐盛的營養餐，為您提供均衡的飲食；下午，我們有文化娛樂活動，可以一起欣賞電影、戲劇、音樂等，增長知識、陶冶情操；晚上，有舞蹈、唱歌、麻將等娛樂項目，讓您盡情享受快樂時光。
除了正常的生活活動，我們還會不定期地組織一些特別的活動，如旅游、聚會等。去年，我們組織了一次精彩的旅行，去了美麗的桂林，讓大家欣賞到了壯觀的山水風光，留下了美好的回憶。今年，我們計劃去一趟海濱城市，沐浴在陽光沙灘中，感受大海的寬廣和深遠。
而除了活動，我們還注重為您提供全方位的健康關懷。公寓內設有健康體檢室，并定期開展健康講座，邀請專家為您提供健康知識和護理技巧。我們還設有醫護人員駐守，為您提供及時的醫療服務和護理。
除了優質的居住環境和周到的服務，我們還給您提供一個可以結交新朋友的平臺。在這里，您可以與相似經歷的朋友們交流，分享彼此的喜怒哀樂，在孤獨和寂寞中找到溫暖和安慰。我們每個人都渴望擁有理解和陪伴，而在我們的老年公寓中，您將永遠不會感到孤單。
最后，我想說的是，我們的老年公寓是您的家，我們是您的家人。無論是遇到困難還是感到快樂，您都可以來找我們，我們將全力以赴為您提供幫助和支持。讓我們攜手共同繪就幸福、安康的晚年生活。
感謝大家再次光臨我們的老年公寓，希望您在這里度過愉快的時光，歡迎您的反饋和建議，讓我們共同努力，為您提供更好的居住環境和服務。謝謝！
▲ 老年公寓活動主持稿
20xx年，xx市xxxx老年公寓在各級領導的關懷下，堅持福利機構的性質，在保證社會效益的前提下確保公寓發展，以為老年人服務為中心，認真履行職責，立足于服務規范化、標準化建設，取得一定的成績。具體工作總結如下；
一、完善了公寓的生活設施。
20xx年公寓投入10多萬元完成了對樓梯和三樓房間的整體裝修、二樓所有房間配齊了空調、電視機、床鋪、柜子、桌子、椅子等，裝修了3間樣板房、食堂走廊、公共衛生間等地方，都統一進行了翻新及維修、完成了41米水井的挖掘、對院內全部綠化地帶苗木進行全面施肥，打藥，除草等維護、食堂音響投影機、水電等進行全面更新；新建一個多功能休閑大廳；為方便老人與家人溝通，還安裝了網絡視頻監控，讓每位家屬坐在家里都能看到老人生活的情形。
二、公寓辦好了相關重要證件。
20xx年5月向石峰區發展和改革局申請了立項，很快就得到批準。先后于同年9月5日，通過了石峰區公安消防大隊的檢查，建設工程竣工驗收合格；去年9月9日在石峰區衛生局，辦理了餐飲服務許可證；20xx年2月24日經石峰區衛生局同意辦理了衛生許可證。于20xx年9月上報區民政局材料，才同意籌辦“株洲市石峰區三湘xx老年公寓”社會養老機構的批復，11月30日通過了市和區里的檢查驗收，近日才下達正式營業批復。
三、健立健全各項管理制度。
為了推動老年公寓健康有序地發展。一是建立了與護理老人相適應的各項規章制度及考核辦法；建立了《老年公寓院長崗位責任制》、《老年公寓護理員崗位責任制》、《關于財務、護理、食堂人員管理制度》、《門衛工作制度》，以及黨支部黨員學習等一系列規章制度；初步完成了全面細化的崗位責任制。
二是建立了老人個人資料、健康狀況、聯系人等檔案資料。針對不斷出現的新情況、新問題，及時調整管理規則和制度，始終實行動態管理，適時出新的管理舉措。同時加強與老人的心理溝通，保證每天同老人談話，并定期安排老人與子女通話，設立親情熱線，通過談話滿足老人溝通的需要，減少老人孤獨感。
三是為了提高從業人員的服務水平，公寓有計劃地組織工護人員學習上級的有關政策和會議精神，要求他們端正服務態度，不斷提高對辦好老年公寓的重要性和必要性的認識，自覺在實際工作中提高服務質量、牢固樹立視老人為親人、視老人為父母的思想。
四是在公寓內，倡導"以老人為本"的服務理念，要求每位護理工作人員對待老人要“熱心、愛心、細心、耐心、知心”。堅持每月一例會點評制，學習相關政策理論、規章制度，交流工作經驗，探討工作方法，點評一月工作，布置下月工作，提高工作質量和工作效果。
四、滿足每一位老年人生活要求。
一是讓老人吃得好。公寓一日三餐根據老人吃的特點，早餐為白米稀飯，包子，饅頭、餃子，餛飩，中餐二葷一素一湯，晚餐是飯菜，面條，米粉.老年人該吃什么，怎么吃，寫得清清楚楚。較好地安排了老人的伙食；同時，還每月征求一次老人意見、調整一次食譜，做到每天食譜不重樣，既適合老年人口味，又滿足營養需求。對身體素質差和生病的老人，單獨安排飯菜，由服務人員送到老人房間。76歲的伍玉成患尿毒癥，骨折生活不能自理，公寓堅持每天送飯，洗澡洗衣服，照顧大小便，其子女都要上班工作繁忙不能常在身邊，老人思想心結解開后，心情愉快，能吃能喝，睡覺也安穩。
二是公寓對老人房間衛生，被褥整理，衣物換洗等工作作了詳細的規定，根據老人的自理情況，責任到人，保證老人的被褥干凈、床鋪整潔、房間衛生。冬天到了，公寓都把暖氣，煤爐供上，讓老年人始終有四季如春、溫暖如家的感覺。20xx年春節，老年公寓內有一些入住老人不愿回家，豐盛的團圓飯在準備著，飯還沒開始，老人們和子女、家人正圍坐在桌前，聊得熱火朝天，處處洋溢著溫馨的節日氛圍。
三是讓老人玩好。公寓購置了麻將、撲克、象棋、室內健身器材等，老人根據自己的愛好開展活動。服務員經常陪老人們聊天、陪老人出去散步，還根據老人的要求，用汽車、輪椅等工具帶老人到炎帝廣場、沿江風光帶，向老人們介紹株洲新變化，感受生活的新氣息。20xx年8月份，106歲老人彭羅氏，想到株洲街上看看，公寓安排人用輪椅推著她，晚上到炎帝廣場逛了一圈,并觀看了水幕電影；老人生日當天，公寓為她辦了10多桌酒席，株洲主流媒體全部到場報道，麥波蛋糕總經理謝葦還親自安排人，免費送了一個價值3000多元的十層大蛋糕前來祝賀。
五、豐畗老人的業余文化生活。
石峰區婦聯領導，淸水塘街道辦事處團委、石峰區計生委、白馬居委會、株洲市16中師生等到公寓進行了慰問；健仁堂科技公司修腳師上門專門為老人修腳；湖南師范大學11名志愿者學子，在公寓進行為期一周的孝行服務，幫助老人搞衛生、擦地板、理發剪指甲、與老人聊家常等；公寓還專門邀請志愿者和社團組織來為老人演花豉戲，租車組織老人去炎帝廣場看水幕電影和城市夜景，游覽湘江風光帶，平時每天組織老人做早操、讀報、唱歌、打麻將、看電視，深受老人喜愛。
六、為入住老人進行健康檢查。
重點是加強入住老人的日常保健，每位老人入住之日起即建立個人健康檔案，每天有護理人員查房，隨時掌握老人身體健康情況。做好夜班查房記錄，經常測量血壓，小病送合同單位北區人民醫院住，大病送株洲市內其它大醫院就診。平時，發現那個老人病重，都會在第一時間送往定點醫院救治，然后再通知其子女來看；公寓每天護理工作細化，做到服務標準上墻有登記，還邀請331眼科醫院、仁和眼科醫院醫生，分別對入住老人逐房逐人進行白內障檢查，查出的2例實施了白內障免費手術，治療效果良好。
七、開辟“候鳥式”異地度假。
公寓根據老年人的需求，20xx年7月29號確定首批26名老人，正式入住山東威海福星老年公寓，第二批10月14日，組織10名老人赴“長壽之鄉”廣西巴馬，時間都是整整一個月?？稍诋惖叵硎芴厣B生養老、康復保健、文化交流、旅游觀光于一體的新型養老模式。為了做好這一工作,公寓進行了精心安排,要求老人去之前檢查身體，購買意外保險,帶上日常藥品；老人去花最少的錢，到外地享受星級住宿服務，可躲避嚴寒酷暑，讓老人根據自己的喜好慢慢地游玩，又可以感受異地風光，悠閑地享受著生活的樂趣。
八、加強同行聯系取長補短。
20xx年以來，公寓加強與擁有全國養老服務示范單位,全國百家杰出養老服務機構,湖南康樂年華養老服務中心、瀏陽市康復托老中心、湘潭昭山木山沖休閑山莊、偉大國際株洲城市公園、株洲盛康集團、云龍開發區交通村敬老院、天元區馬家河敬老院、大京水庫樂水養老山莊等的聯系，相互學習取長補短，收到好的成效。各自就湖南地區如何發展老齡事業，做好公益慈善救助工作談了許多建設性的看法，對養老事業充滿了信心,達成了許多共識，也弄清了一些情況，為三湘xx老年公寓今后致力打造符合株洲市情的高端城市養生養老示范區打下基礎。
九、公寓成了孝行服務基地。
在過去的一年當中，公寓解決空巢老人經濟供養困難、照料負擔沉重、精神生活貧乏，服務老齡工作、推動精神文明建設，致力于為孤寡老年群體提供志愿服務、應急救助與文化活動，教育青少年孝行文化的孝行實踐。通過組織發展孝行志愿者，為老年群體提供優質的孝行(志愿)服務、全面提升老年群體幸福感等方面。被共青團湖南省委、湖南省老齡委、湘潭大學、中國孝基金執委會授予三湘xx老年公寓為株洲市孝行服務基地，旨在進一步弘揚中華孝道。
十、加大了三湘xx宣傳工作力度。
20xx年以來，公寓加大愛心服務力度，相應地宣傳工作也就緊緊跟上，新建了文化室傳走廊，張貼了5大塊宣傳內容。按照既定目標，認真組織，精心策劃，堅持穩定、鼓勁、和諧、正面宣傳為主的方針，開展了一系列強有力的宣傳攻勢。據不完全統計，到20xx年12月底止，三湘xx老年公寓共在網上發布信息近100篇，文字近20萬字，圖片1000余張。其中有多篇文章內容被株洲日報、株洲晚報、株洲電視臺采用，有效地增進了社會各界對老年公寓的了解、理解和支持，樹立了三湘xx老年公寓的良好形象，為公寓各項愛心服務工作的順利開展提供了輿論支持。
十一、認真做好冬季防火工作。
為有效預防冬季火災事故發生.公寓進行了部署和落實。一是成立了消防應急工作領導小組，確定總指揮王長征、副總指揮李耀林、滅火組組長劉守華、應急救護主管易英姿、安全防護救護組組長易金玉、主樓疏散組組長陳登元，食堂疏散組組長易英姿、設備搶修組組長周志平并要求明確工作人員職責，做到責任明晰，任務到人。
二是要求各部門按照職責分工，適時開展冬季防火安全大檢查，全面落實冬季防火工作措施。對公寓主樓、食堂、房間等，要經常進行用氣用電、消防安全隱患排查，發現問題，及時糾正。同時，突出抓好元旦、春節等重要節慶日的消防安全工作，確保萬無一失。
三是對個別房間老人使用電烤爐、電飯鍋等電器配備使用情況，進行火災隱患排查整治檢查活動，做到底數清、情況明，切實排除發現的火災隱患，防止火災事故發生。按照“誰主管、誰負責，誰檢查、誰負責”的原則，認真落實工作責任制，對存在安全隱患，責令限期整改，決不走過場。
存在的主要問題
養老事業的發展面臨新的形勢、新的任務和新的要求，三湘xx老年公寓的工作還相當艱巨，老人的入住率不高，老人的精神文化生活、老人的吃喝玩樂等方面的需求還得不到滿足，公寓的老人生活服務，護理等管理有待進一步加強。
20xx年工作思路
20xx年是三湘xx老年公寓處在一個新階段，養老事業面臨許多新情況。我們將以學習貫徹十八精神為契機，緊緊抓住以為老年人服務這個中心，圍繞“整體上水平，全面樹形象”的目標，在抓好民政局交辦的中心工作時，努力做好自己的各項工作。
一、進一步加大宣傳力度，提高公寓的入住率。
爭取政府支持，以實施養老政策為重點，把符合條件的老人納入宣傳對象。對城市四區及周邊范圍，分季度大力進行宣傳；充分利用株洲主流媒體優勢，組織人員走街串戶進行宣講，在此基礎上，繼續釆取優惠床位的辦法，切實提高老人入住率。
二、進一步完善設施，讓老人入住滿意。
增加投入購罝空凋、電視機，將公寓三樓房間布罝成星級樣板房，增加床上用品和其它配套設施，走廊設置無障礙欄桿，方便老人出入。改善健身房，添加健身器材，與周邊大型廠礦企業保持聯系，逐步開展孝基金活動，讓老人入住滿意。
三、進一步加大培訓，規范工作人員。
鞏固和完善工作職責，依托職業培訓基地，有計劃地輸送護理人員參加學習，穩定員工隊伍，進行崗位培訓，使公寓服務護理水平更上一個新的臺階。做好門衛看護工作，決不能讓一位入住老人走失。
四、進一步擴大交流，促進和諸發展。
認真貫徹落實養老服務要求，進一步擴大對外聯系，虛心學習兄弟單位的好經驗、好的作法，為開辟第二個養生基地，作好前期準備。統一部署，做好預歨床位老人的穩定工作，赴異地度假旅游，讓老人開開心心過好每一天。
▲ 老年公寓活動主持稿
目 錄
一、項目提出的依據
二、老年公寓目標客戶需求及應對分析
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
四、老年公寓規劃
五、老年公寓風險分析
六、風險規避與控制措施
七、項目實施
八、結論
一、項目提出的依據
(一)政策依據
1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(豫政辦[20xx]105號)
2、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》(豫民福[1998]19號
3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》(國辦發[20xx]19號)
4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發[20xx]6號)
5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅[20xx]97號
6、《中華人民共和國土地管理法》
(二)老年公寓市場機遇
? 我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到20xx年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
? “老年公寓”市場潛力巨大
20xx年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
? 老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
? 家庭因素催生老年住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在20xx年召開中共xx大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…
? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：
如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(三)老年人公寓現狀分析
? 國內老年公寓的現狀
據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有420xx多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
? 國內老年人的居住模式
A、購買房屋居住
20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
B、自行建房居住
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。
現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
? 目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院;
各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。
(四)鄭州市老年公寓現狀
? 老年人口高齡化日趨明顯
人口抽樣調查結果顯示：20xx年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個百分點。
? 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄
目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。
? 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下
目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
? 服務人員缺乏專業培訓
在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
(五)老年公寓發展趨勢
? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念
? 社會需要規?；酿B老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平
產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件
配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發展主流。
? 老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移
老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。
? 老年公寓的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品
對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。
二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析
(一)老年公寓目標客戶需求特征分析
? 老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面
(1)老年社會的來臨
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。
專家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。
隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。
我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。
(2)老年人收入水平
隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。
(3)老年人福利水平
隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。
(4)老年人居住狀況
20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。
20xx年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。
另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。
可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。
? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面
老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：
(1)社會居住觀念的改變
中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。
由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。
(2)子女改善父母居住狀況的需求
子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。
年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。
在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：
①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;
②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;
④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。
(二)老年住宅目標客戶消費特征分析
老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：
1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。
2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。
3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。
5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。
6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：
? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。
? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。
? 地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。
地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。
四、社區規劃
我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區—進修生活”的倡導，把社區構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。
(一)社區規劃設計要求
在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。
? 環境要園林化(低容積率0.75)
幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。
? 公建設施要高比例化配套要完善化
小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。
? 設計要人性化
平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應采用防滑設計，防跌扶手;各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。
? 生活要智能化
配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。
戶型要合理化
充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。
? 建筑要藝術化
在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。
滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。
(二)社區規劃特征
項目占地400畝，規劃建筑總面積20萬平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層;有相應的配套服務設施;整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。
(三)社區構架
社區構架是以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每100畝為一個小區，每個小區規劃總建筑面積5萬㎡;每個組團既自成體系，又與小區相協調;每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。
(四)總體平面布置
所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射(可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。
(五)產品功能組合
產品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。
(六)社區會所設計與布置
社區會所分兩大塊，一是整個社區的大會所，一是各小區的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業用房占總建筑面積的3%。
(七)社區內環境規劃設計
? 園區的環境應為老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。
整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。
園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。
完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車流近而不擾;應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。
為保證景觀規劃設計與小區建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。
整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。
(八)單體建筑設計
建筑結構：低層和多層均為框架結構;樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。
? 采用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。
? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。
? 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。
(九)戶型面積控制及戶內設施
戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛;一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。
陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。
(十)車位、商業配套的設置
? 在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。
? 商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。
五、項目風險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間
鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
六、風險規避與控制措施
1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。
3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格;二是充分滿足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。
4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。
七、項目實施
1、項目發起人：
2、養老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心
3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地
4、簽訂《村企合作協議》
5、籌辦申請
6、獲批后規劃、土地、發改委辦理相關手續
7、實施建設 (同時完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。)
8、申領社會福利機構設置批準證書
9、開展養老服務
八、結論
老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到20xx年，將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養老的傳統美德。
目前，國家正在積極探索建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老社會服務體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會福利院，發展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設;同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養老機構發展，以期最終實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。
項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發展農業產業化項目，壯大農村集體經濟組織;村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區，并配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經濟。
該項目建筑面積20xx00平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閑、養老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務。
萬名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員20xx余人。
鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大,已占全國總人口的11%;增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程;歷史欠賬較大，養老沒有積累;人口老齡化與社會發展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養老公寓。國辦發〔20xx〕19號《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》規定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地;按照法律、法規規定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。
▲ 老年公寓活動主持稿
老年公寓建設實施方案
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想
以鄧小平理論、“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，按照省委書記石宗源的講話精神(《黔辦通報》第一期)和地委、行署的要求，堅持以人為本、改善民生、構建社會主義和諧社會，扎實推進社會主義新農村建設，加快“威寧試點”工作進程，全面提高老年公寓建設管理和五保供養整體水平。
（二）基本原則
1、堅持科學規劃，統籌協調安排。鄉鎮中心老年公寓建設要科學選址設計，提高防災避險水平，要與社會主義新農村建設、小城鎮建設和人居環境治理相結合，與當地經濟社會發展總體規劃、縣城村鎮體系規劃、鄉村規劃、公共基礎設施布局相銜接，建成黔西北民居特色。
2、堅持經濟適用，保證質量安全。立足當前、著眼長遠，因地制宜，根據各地自然地理條件和經濟發展水平建造減災抗災能力強、造價適中的房屋，切實改善五保老人居住條件。
二、目標任務和基本要求
（一）目標任務
根據地委、行署安排，今年我縣老年公寓建設共計18所，建設點分別為么站鎮、二塘鎮、東風鎮、猴場鎮、新發鄉、哲覺鎮、岔河鄉、觀風海鎮、哈喇河鄉、秀水鄉、牛棚鎮、玉龍鄉、石門鄉、黑土河鄉、龍街鎮、大街鄉、兔街鄉、板底鄉。
（二）基本要求
1、建房方式
（1）對農村五保一級危房戶改造實行集中建房，按照規范化老年公寓建設的要求，新建或擴建老年公寓，集中供養。
（2）各鄉鎮人民政府在老年公寓建設主體工程必須采用黔西北民居圖紙統一建造，降低建設成本，確保工程保質保量，按時完成所有工程項目建設。
2、建房要求
（1）集中人力、物力、財力抓好老年公寓建設。
（2）老年公寓改建、擴建，應本著經濟適用、功能合理、方便五保老人生活的原則確定建房面積，建房面積一般人均不低于20㎡。
3、建設規劃
(1)各鄉鎮要嚴格按照鄉鎮中心老年公寓設計的施工圖紙進行。
(2)新建老年公寓選址必須靠近學?；虼骞?，利于老人與學生及群眾的交流，豐富老人生活。要盡可能利用荒坡、荒地，防止占用良田好土。同時還應具備突遇重大災害緊急避險及轉移安置場所的功能。
4、建筑標準
（1）新建老年公寓占地面積不少于3000㎡，床位數嚴格按照各鄉鎮設計數。建房面積一般人均不低于20㎡。
（2）新建老年公寓應具有起居室、衛生間、活動室等日常生活的居住用房和輔助用房。 （3）鄉鎮中心老年公寓應有一定綠化美化面積，必須進行道路硬化。
三、建設時間安排
老年公寓建設工作，從今年2月份開始，到今年12月前入住，分四個階段進行。 第一階段：準備動員階段（2月1日—3月31日）。一是做好詳細的新建擴建規劃，完成選址及“三通一平”工作，出臺實施方案；二是完成工程招投標和地質詳勘工作；三是成立領導機構。
第二階段：組織實施階段（4月1日—7月31日）。一是各建設鄉鎮要全面動工，到7月31日前主體工程要求全部完工；二是開展督促檢查（包括工程進度、工程質量的檢查）。 第三階段：組織主體工程驗收及附屬工程實施階段（8月1日—8月31日）。由縣人民政府組織相關部門對此次新建擴建的老年公寓進行驗收。各鄉（鎮）要積極抓好附屬工程的實施建設工作。
第四階段：組織入住階段（9月1日—11月30日）。各鄉鎮人民政府要做好五保老人的入住工作，確保在2010年12月份以前全部入住。
四、資金籌集及撥付方式
（一老年公寓建設工程資金除上級危房改造款外，不足部分由縣財政據實解決。
（二）撥付方式
老年公寓工程啟動后撥付30%，建筑主體工程過半撥付30%，主體工程完工后撥付20%，全部驗收合格后，撥付剩余資金。
五、保障措施
（一）加強領導，明確職責
鄉鎮中心老年公寓建設是改善民生，推進社會主義新農村建設，構建社會主義和諧社會的重要工作，各鄉鎮黨委、政府及有關部門要高度重視，必須把老年公寓建設納入重要議事日程，作為當前和今后一段 資金籌集
老年公寓建設工程資金除上級危房改造款外，不足部分由縣財政據實解決。
（二）撥付方式
老年公寓工程啟動后撥付30%，建筑主體工程過半撥付30%，主體工程完工后撥付20%，全部驗收合格后，撥付剩余資金。
五、保障措施
（一）加強領導，明確職責
鄉鎮中心老年公寓建設是改善民生，推進社會主義新農村建設，構建社會主義和諧社會的重要工作，各鄉鎮黨委、政府及有關部門要高度重視，必須把老年公寓建設納入重要議事日程，作為當前和今后一段時期工作的重中之重，認真履行職責，切實抓緊抓實抓好。
民政部門：做好前期地質詳堪與工程招投標工作，主動與危改辦溝通協調，強化對老年公寓建設的督促和指導，確保在農村危房改造中老年公寓建設落到實處。 財政部門：切實履行好資金協調職責。
建設規劃部門：切實履行好老年公寓規劃設計職責。 國土部門：落實建房用地審批優惠政策并辦理相關用地手續。
公安部門：負責老年公寓所需民爆物品申購、相關手續辦理及建設中的社會治安工作。 林業部門：負責老年公寓建設中建房所需木材砍伐指標的辦理。
農業、水利、電力、交通、畜牧、衛生等部門：落實老年公寓改造工程項目的基礎設施和配套設施。
工商、稅務部門：落實老年公寓建設的有關稅費的減免。 監察、審計部門：加強對老年公寓建設資金監管。
（二）政策支持
2010年18所老年公寓建設工程，時間緊、任務重，民政、建設、國土和涉及鄉鎮要集中精力，特事特辦，在嚴格招投標程序、嚴格工程監督的前提下，靈活、簡便、快速地加大工作進程，確保在4月全面動工。
各相關部門要認真落實好省制定的有關支持老年公寓建設的工程的措施，力爭把國家的有關政策用足用好，做到能出的政策堅決出，能給優惠堅決給，減免的稅費堅決減免，要在項目立項、用地審批、資金投入、稅費減免、金融支持、配套建設等方面出臺一系列優惠扶持政策，為老年公寓建設工程提供良好的政策環境。
（三）監督檢查
監察、審計、財政、民政、建設等相關部門要通過制定老年公寓建設工程資金使用管理辦法和工程質量監督管理辦法，切實加強對工程質量、工程進度、資金使用管理的督促檢查，嚴肅紀律，確保工程質量和資金安全、高效。同時加強新聞謀體、社會監督。
▲ 老年公寓活動主持稿
XX年是公寓業務范圍與增資擴股的一年。全體員工在李萍院長的領導下精誠團結一致，完成了XX計劃的全部工作任務。我們始終以爭創養老機構服務品牌為目標，秉承“老吾老，以及人之老”的核心價值理念，以中華民族尊老愛老的傳統美德精神為中心，本著為政府分憂，替百姓解難，為老年人養老、安居、健康提供最全面的服務，堅持以人為本的原則，為老年群體在生活中的健康監護、日常照顧、精神慰藉、心理支持、康復、護理、臨終關懷、緊急救助等方面提供最全方位的服務，幫助孤寡老人和貧困家庭解決生活困難，真正使老年人老有所養、老有所醫、老有所學、老有所教、老有所為、老有所樂?，F將XX年度工作小結如下：
一、公寓轉變觀念，推行無紙化辦公
實行老人檔案與護理信息化管理,從XX年底開始。院長辦通過強化培訓使員工逐步掌握電腦操作，通過電腦記錄《護理交班記錄》。大部分數據實現電子化，特別是實施公寓與敬老院遠程數據的鏈接，達到統一管理。所有老人、員工數據通過數據庫管理，達到動態管理、即時掌握各種信息。各種表格電子化，數據不僅準確全面，真正做到無紙化辦公。
二、提高認識，增強防范意識
強化老人護理安全，針對公寓的特點，我們重點抓好老人護理工作的安全：
1、強化員工安全教育，提高員工安全意識。我們每月員工會議時對員工進行半小時“安全教育”；在員工中開展消防滅火、水電、器材使用等方面的知識和技能培訓，特別是滅火器的使用，以及“火災防護流程”教育。
2、加強安全防護器材的保存和管理。實行分管院長部門全面負責，分級管理，全員共管的安全行機制。
三、加強硬件建設，促進軟件建設，提高老人護理水平
我們在強化硬件的基礎上，進一步完善軟件建設，全面提高我院的老人護理水平。一是在社會志愿者的捐贈獲得“善款”xx元，新增三臺大功率洗衣機。安裝一套“ip網絡監控攝像頭”，全面提高我院安全防范水平，二是強化員工職業技能培訓，兩名護理員通過國家培訓，獲得“護理專業中級證書”。目前公寓獲得國家中級護理員證書的有三人、高級的一人，十五人獲得海南人事勞動局頒發的初級護理員證書。三是全面提高護理質量，增強老人對養老院“養老”的信心，除每月對員工進行護理考核外，獎勤罰懶。我們還通過老人家屬對員工進行“滿意度”測評，達到提高護理水平的。
四、圍繞“運行考核達標”工作，全面提高內部管理水平
在XX年開始院長辦就向各部門下達加強“運行規范考核達標”工作制度，我們以“達標”為動力，全面提高管理水平，提高護理技能，分階段、分層次地完善我院的各項管理制度。首先及時召開員工大會及時傳達國家養老政策信息，提高員工對“考核達標”工作的認識，二是對照“規范標準”各部門自查自糾，分步實施，做到逐項達標。三是完善文檔管理機制，做到“建立制度”、“嚴格執行”、“逐項記錄”。
五、加強培訓、提高技能，不斷提升集中供養服務質量
公寓始終將管理隊伍和護工隊伍建設作為提高整體工作水平和工作能力的首要切入點，與XX年一樣先后組織管理和服務人員到外地學習交流，并結合公寓自身情況，制定出一套切實可行的管理方案。建立了定期培訓制度，提升護理員的工作技能。員工進入公寓必須先進行崗前專業技能培訓，安全常識的教育考核等。平時每月組織員工進行一次護理技能培訓，把培訓內容系統化，并將理論和實踐結合，把實際操作也納入培訓范圍內。通過對老人基本生活照料、醫療保健等老年常規護理、老年階段的特點、老年人的心理護理、臨終關懷等專業知識的學習。使公寓管理和護理團隊在管理和服務上逐步走上科學化和規范化的軌道。在此方面我們主要做了以下幾項工作：
六、在未來的XX年工作重點是:銳意進取、創新求實、促進發展
1、進一步完善敬老院、養老公寓老人入住手續規范化、各項操作規范化與標準化
2、各項工作責任細化與落實到位化
3、加強志愿者服務定時與多元化
4、提高服務質量與服務層次化
5、做好落實與xx市中醫院xx中醫院的協議工作
6、做好啟動護理康復中心的工作
康復中心基本完工預計XX年4月份開始試運行，新的分院將會是一座全空調、設備設施比較完善的養老康復中心。
在過去一年中我們總共聘用了zz為員工?，F有員工xx位、其中大專xx位、中專xx位下崗女工xx位。在員工中30到45歲的占xx%、20到30歲占xx%、其他年齡占x%。38位員工中行政管理人員x名、醫生x名、護士x名、按摩針灸師x名、廚房x名、護理員x名、家政服務員x名。在崗員工中女工占x%。在過去一年中我們十分感謝市民政局各位領導的支持與幫助,在未來發展中我們將一如既往的按照構建和諧社會的要求，以關注社會養老事業、改善困難老人生活條件為目的，遵循“真誠、關愛、溝通、服務”的基本理念，以滿足人民群眾日益增強的養老服務需求為出發點把我養老公寓經營管理好。在這我代表全體員工、老人、老人家屬向xx市民政局各位領導表示感謝!
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