資產評估課件（熱門十九篇）
發表時間：2019-05-15資產評估課件（熱門十九篇）。
一）資產評估課件
無形資產評估報告需要改進的地方
《資產評估準則———無形資產》的要求，無形資產評估報告應在以下方面進行改進：
1、披露無形資產評估假設。
評估結果是建立在一系列假設基礎上的。在無形資產評估過程中，評估師需要做一定的假設，該假設應在評估報告中進行充分披露。評估報告使用者可以根據評估師所做的假設，對評估方法和評估參數的合理性進行分析。
2、披露所選擇的評估方法的依據和取值依據。
無形資產評估方法包括成本法、市場法和收益法，其中收益法較常用。評估師在評估報告中應充分披露選擇該評估方法的理由，供評估報告使用者進行分析。
在采用收益法對無形資產進行評估時，涉及許多重要的評估參數，其中折現率是一個非常重要的參數。在評估報告中，評估師應詳細說明折現率的計算模型，充分披露企業應用該項無形資產面臨的風險，說明無風險報酬率、風險報酬率的確定方法和依據。只有充分披露各種參數的取值依據，才有利于評估報告使用者正確判斷評估結果的可信度。
3、加強無形資產評估信息數據庫的建設，為評估師及時提供各種經濟信息。
通過技術市場等各種渠道積極收集各種專利、商標、科技成果的價格信息；通過證券市場收集每一個行業的資產收益率、風險報酬率等行業信息；通過國債市場、金融市場收集無風險收益率、利率變動趨勢等信息。
4、完善評估理論和評估制度。
評估機構要加強無形資產的監控，完善評估的理論研究，探索無形資產評估操作實務，認真貫徹法律法規。不做超過自身業務能力的項目，保障企業無形資產的價值評估結果準確。改革評估收費管理制度，強化評估服務質量和透明度。應考慮將注冊資產評估師的執業資格分為不動產評估師、機器設備評估師、企業價值評估帥和無形資產評估師。無形資產評估業務爭門由具有無形資產評估資格的評估師來做。
二）資產評估課件
第十條 評估報告正文應當包括：
(一)緒言;
(二)委托方、被評估單位(或者產權持有單位)和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況;
(三)評估目的;
(四)評估對象和評估范圍;
(五)價值類型及其定義;
(六)評估基準日;
(七)評估依據;
(八)評估方法;
(九)特別事項說明;
(十)評估假設;
(十一)評估結論;
(十二)評估程序實施過程和情況;
(十三)評估報告使用限制說明;
(十四)評估報告日;
(十五)簽字蓋章。
第十一條 緒言一般采用包含下列內容的表述格式：
“×××(委托方全稱)：
×××(評估機構全稱)接受貴單位(公司)的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用×××評估方法(評估方法名稱)，按照必要的評估程序，對×××(委托方全稱)擬實施×××行為(事宜)涉及的×××(資產--單項資產或者資產組合、企業、股東全部權益、股東部分權益)在××××年××月××日的××價值(價值類型)進行了評估?，F將資產評估情況報告如下?！?/p>
第十二條 評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位(或者產權持有單位)和業務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
(一)委托方和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、注冊資本及主要經營范圍等。
(二)企業價值評估中，被評估單位(或者產權持有單位)概況一般包括：
1.名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、主要經營范圍、注冊資本、公司股東及持股比例、股權變更情況及必要的公司產權和經營管理結構、歷史情況等;
2.近三年資產、財務、經營狀況;
3.委托方和被評估單位(或者產權持有單位)之間的關系(如產權關系、交易關系)。
(三)單項資產或者資產組合評估，被評估單位(或者產權持有單位)概況一般包括名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、注冊資本及主要經營范圍等。
(四)委托方與被評估單位(或者產權持有單位)為同一企業，按對被評估單位的要求編寫。
(五)存在交叉持股的，應當列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系及是否屬于同一控制的情形。
(六)存在關聯交易的，應當說明關聯方、交易方式等基本情況。
第十三條 評估報告應當說明本次資產評估的目的及其所對應的經濟行為，并說明該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據。
第十四條 評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格的方式說明評估范圍。
企業價值評估中，應當說明下列內容：
(一)委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因，并說明是否經過審計;
(二)對企業價值影響較大的單項資產或者資產組合(如房地產開發企業中存貨、工業企業的生產線及廠房等)的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況;
(三)企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產類型、數量、法律權屬狀況等;
(四)企業申報的表外資產的類型、數量;
(五)引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或者評估值)。
單項資產或者資產組合評估，應當說明委托評估資產的數量(如土地面積、建筑物面積、設備數量、無形資產數量等)、法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等。
第十五條 評估報告應當說明市場價值及其定義。選擇市場價值以外的價值類型，應當說明選擇理由及其定義。
三）資產評估課件
一、評估目的：對委托評估資產在評估基準日的市場價值作出公允反映，為xx女士擬為子女xx提供資產價值證明。
二、評估范圍與對象：根據委托方的指定及提供的資產評估明細表，本次委托評估對象為xx女士一套住宅（詳見評估明細表），建筑面積xx平方米。
三、評估基準日：20xx年xx月xx日。
四、評估原則：遵循獨立性、客觀性、科學性、專業性的工作原則，以及遵循貢獻原則、替代原則、預期原則等經濟原則。
五、評估方法：對本次委托評估的住宅采用市場比較法進行評估。
六、評估結論：本次委托評估的一套住宅（詳見評估明細表）， 建筑面積xx平方米。，經評定估算，評估值為xx萬元。大寫：xx
七、報告提出日期：20xx年xx月xx日。
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
八、評估結論
本次委托評估的一套住宅（詳見評估明細表）， 建筑面積xx平方米。經評定估算，評估值為xx萬元。大寫：伍拾貳萬捌仟肆佰元。
評估結論詳細情況見評估明細表；評估結論系根據以上評估工作得出的。
九、評估報告評估基準日期后事項說明
1、評估基準日后，有效期內當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
2、評估基準日后，有效期內當資產價格標準發生變化，并對資產評估價格已產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值。
十、特別事項說明
1、委托評估一套住宅的評估價值中含房屋所應分攤的土地價值。
2、委托評估的一套住宅為房改房。
十一、評估報告法律效力
1、本評估報告的有效期為壹年，限從20xx年xx月xx日到20xx年xx月xx日止，評估目的在有效期內實現時，以評估結果為價格參考依據，超過有效期的需要重新進行資產評估。
2、評估結論只在上述原則、依據、前提條件下成立，沒有考慮將來可能發生的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方追加付出的價格等對評估值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價值的影響，當前述條件及持續經營原則等其它情況發生變化時，本評估結論失效；
3、本評估報告依據法律、法規的有關規定發生法律效力，為前述評估目的而作，對其他評估目的，本評估結論失效；
4、本報告書及附件未經委托方書面同意，不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，報告書的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上；
5、本次評估的主要依據是委托方、資產占有方提供的權屬證明文件等資料和委托評估資產現狀，委托方、資產占有方應如實提供，并對其真實、合法、有效性承擔法律責任，在上述資料準確、真實有效的前提下，我所對本報告書的客觀、公正負責。
十二、評估依據
（一）法規依據
1、國務院[1991]第91號令《國有資產評估管理辦法》；
2、國家國有資產管理局，國資辦發[1992]36號《國有資產評估管理辦法施行細則》；國資辦發[1996]23號《資產評估操作規范意見（試行）》；
3、財政部財評字[1999]91號文《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》；
4、《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德—基本準則》；
5、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
6、中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規范》；
四）資產評估課件
XXXX資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評估程序，對貴公司擬實施股權收購行為所涉及的安徽亳州XX紙業有限公司10%的股權在2009年12月31日的市場價值進行了評估?，F將資產評估情況報告如下:
一、委托方、被評估單位概況
(一) 委托方概況
委托方名稱：安徽亳州市XX物流有限公司
法定住所：中國安徽省亳州市
法定代表人：XX
注冊資本：人民幣肆仟壹佰捌拾萬元
公司類型：有限責任公司(內資法人獨資)
經營范圍：普通貨物運輸、中轉、倉儲(有效期至2012年11月26日)。
安徽亳州XX物流有限公司成立于2007年11月29日，原系亳州 XX紙業投
資股份有限公司獨資設立的企業，2008年亳州XX紙業投資股份有限公司將其持
有安徽亳州XX物流有限公司100%股權轉讓給亳州XX股份有限公
司(上市公司)。
(二)被評估單位概況
1.基本情況
被評估單位名稱：安徽亳州XX紙業有限公司(以下簡稱“XX紙業”)
法定住所：亳州市譙城區XX號
法定代表人：劉二
注冊資本：人民幣肆仟萬元整
安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文
公司類型：有限責任公司
主要經營范圍：生活用紙、文化紙、紙漿、紙制品、造紙機器設備、造紙原
輔材料、造紙化工材料、(除化學危險品)、機制紙包裝物的銷售。
2.歷史狀況
XX紙業成立于 2008 年 7 月 24 日，由古井股份有限公司與XX紙業投資股份有限公司共同出資成立，注冊資本人民幣壹仟萬元，其中古井股份有限公司以現金人民幣 600 萬元出資、占注冊資本的 60%，XX紙業投資股份有限公司以現金人民幣 400 萬元出資、占注冊資本的40%。XX紙業自 2009 年 8 月 19 日進行了增資擴股，由古井股份有限公司增資 3000 萬元，增資后，XX紙業實收資本為 4000 萬元，其中古井股份有限公司持股比例為 90%，XX投資股份有限公司持股比例為 10%。于評估基準日 2009 年 12 月 31 日，股東的股權比例沒有發生變化
3.控股股東概況
控股股東古井股份有限公司為一家上市公司，注冊地址：安徽亳州幸福路;法定代表人：黃X;注冊資本：29,606.788萬元人民幣;
經營范圍:食糖、紙、紙漿、酒糟干粉、酒精、碳酸鈣、減水劑、復混肥料的制
造、銷售;本企業自產產品的出口及本企業生產、科研所需原輔材料，機械設備、
儀器儀表、零部件的進口;石灰石開采等。
4.公司管理狀況
XX設立董事會，董事會是純點紙業的最高權力機構。5 個管理部門，分別為：總經理辦公室，人力資源部，銷售部，市場部和財務部。XX紙業總部設在安徽省亳州市。目前公司管理處于正常狀況,現有員工 200 多名，員工大部分學歷為本科、專科學歷。
5.公司經營狀況
XX紙業目前主要經銷XX生活用紙，XX牌生活用紙的供應商古井集團股份有限公司。經銷的XX生活用紙有衛生卷紙、面巾紙、擦手紙及紙手帕等幾百種品種，在國內屬于中高檔生活用紙，主要經銷區域范圍為賣場
2安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文及經銷商，在成都、武漢、上海、深圳、廣州設有辦事處，主要負責生活用紙銷售相關業務。公司總部及各辦事處的辦公場所為租賃使用。
6.XX紙業成立以來主要財務指標如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項目 2008 年 2009 年
資產總額 1,172.83 8,249.27
負債總額 173.84 4,176.14
凈資產 998.99 4,073.13
營業收入 331.26 15,058.98
利潤總額 -10.07 99.90
7.被評估單位與委托方之間的關系
被評估單位和委托方的大股東均為古井集團股份有限公司。
二、評估目的
評估目的是為滿足安徽亳州XX物流有限公司擬收購亳州XX紙業投資
股份有限公司持有XX紙業 10%股權的需要，而確定XX紙業 10%的股權價值，為委托方實施股權收購行為提供價值參考依據。股權收購的經濟行為文件是：安徽省亳州市XX物流限公司《關于收購XX紙業有限公司股權的會議紀要》。
三、評估對象和評估范圍
評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
(一)評估對象
根據與委托方簽定的“資產評估業務約定書”，評估對象為XX紙業投資股份有限公司持有純點紙業10%的股權。
(二)評估范圍及情況介紹
1.評估范圍
評估范圍包括XX紙業申報的評估基準日各項資產及負債，該評估范圍對應的會計報表經上海東華會計師事務所有限公司審計。評估范圍具體情況見下表：
金額單位：人民幣元
安徽亳州XX物流有限公司擬收購XX紙業有限公司 10%股權項目資產評估報告 正文項目 賬面價值
流動資產合計
82,165,680.04
非流動資產合計 327,027.78
其中：固定資產 119,952.86
遞延所得稅資產 207,074.92
資產總計 82,492,707.82
流動負債合計 41,761,429.08
負債總計 41,761,429.08
凈資產(股東權益合計) 40,731,278.74
2.評估范圍涉及主要資產的情況
XX紙業的實物資產主要是存貨和固定資產，固定資產是電腦等辦公設備，存貨為各類XX品牌生活用紙。
3.企業申報的賬面記錄或者未記錄的其他無形資產的情況
XX紙業沒有商標、專利技術、特許經營權、著作權等無形資產的情況，評估范圍不涉及無形資產。
四、價值類型及其定義
評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。市場價值以外的價值類型一般包括(但不限于)投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。根據本次評估目的、市場條件以及評估對象自身條件，選擇市場價值作為本次評估的價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本次資產評估基準日是2009年12月31日。
評估基準日是委托方根據本次評估目的的具體要求確定的。委托方在確定評估基準日時考慮的主要因素包括滿足經濟行為的時間要求，選取會計期末以便于
明確界定評估范圍和準確高效清查資產。
六、評估依據
(一) 經濟行為依據
安徽省亳州XX達物流有限公司《關于收購亳州XX紙業有限公司股權的會議紀要》。
五）資產評估課件
緒言
QQ資產評估有限公司接受ABC公司的委托，根據國家有關國有資產評估的規定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公允的資產評估方法，對個人私有財產進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了市場調查與詢證，對委估資產和負債在20xx年11月31日所表現的市場價格做出了公允反映?，F將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方及資產占有方
委托方：***資產占有方：***
二、評估目的
課程需要，實驗書寫資產評估報告
三、評估范圍和對象
筆記本電腦
四、評估基準日
根據我公司與委托方的約定，本項目資產評估的基準日期確定為20xx年11月31日。
本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
五、評估原則
根據國家有關資產管理及資產評估有關法規，本公司遵循獨立、客觀、公正、科學和實事求是的基本原則和資產持續使用的原則，并注意綜合把握和運用這些基本原則和其它公允的評估原則，對委評資產進行評估。
六、評估依據
《計算機世界．電腦商情》（20xx年第1-10期）；《電腦報》（20xx年）
《20xx年電子產品報價手冊》電子部情報研究所；
市場詢價資料；
其它與評估有關的文件及資料；
七、評估方法
重置成本法和現行市價法評估
八、評估過程
1、確定設備規格、型號
聯想Y550A-PEI（W）灰
2、市場調查
3、確定、新率，評估值
待評估資產已使用了2年，預計可使用8年，尚可使用年限為6年。
評估資產成新率=被評估資產尚可使用年限/（待評估資產已使用年限+待評估尚可使用年限）*100%=6/（2+6）*100%=75%。
由于參照資產是全新狀態，因而其成新率為100%則待評估資產的評估值計算如下：
資產評估值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）
4、整理與匯總
該待估資產的評估值為：6732*75%=5049元
九、結論
經過認真仔細的評估，該電腦的評估價格為5049元。
十、評估報告提出日期
本評估報告提交委托方的具體時間為20xx年12月11日。謹此報告！
評估師：***20xx年12月11日
六）資產評估課件
「精選」資產評估報告范文
資產評估報告在很多場合都能用上，下面小編給大家帶來一篇資產評估報告范文，希望對大家有所幫助!
資產評估報告范文
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委托方委估的房地產市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在 2004年7月1日所表現的市場價值作出了公允反映?，F將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方與資產占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經營范圍：飲食供應，國內商業，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產為QS股份有限公司擁有的21幢房產和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區XX新村外，委估的房產和地產均位于XX區XX大道與XX路相交處，現用于商業經營。委估資產的所有權證分別為“W國用(2003)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是2004年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產進行現場勘察的基礎上，合理確定資產的技術狀態和參數，力求準確估算委估資產的現時公允價值。
六、評估依據
1、《土地管理法》和《房地產管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產評估協會“中評協(1996)03號”文頒發《資產評估操作規范意見(試行)》;
4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[2004]39號《市人民政府關于公布W市區土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產權證明：“W國用(2003)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產評估業務約定書和資產占有方法人營業執照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現場勘查記錄等。
七、評估方法
根據本次資產評估目的和委估資產類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業經營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數法。
八、評估過程
本次評估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現場調查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產評估業務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產的構成、產權界定、經營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產評估業務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業務基本事項。
2、現場調查：在資產占有方資產清查的'基礎上，評估人員根據其填制的資產評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產權證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產類型，依據評估現場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產的評估值。
4、提交報告：根據評估人員對委估資產的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產評估報告初稿，并與委托方、資產占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
一、資產評估在市場經濟中的作用 （一）經濟體制改革的需要 基于過去十多年來經濟體制改革的需要，資產評估作為價格發現機制的補充，為市場經濟的順利運行提供了支持，為市場主體提供了決策參考。 在國企改制、資產交易等經濟行為中，很多場合是根據評估結論直接確定交易價格、投資價格，評估作價在一定程度上成了法定定價機制。由于資產評估的作用被人們無意識地夸大，過高的期望值給監管部門和社會公眾帶來了一定的誤解。同時，一些部門、企業和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產評估作用及定位的模糊認識，操縱評估結論、推卸決策責任。又由于資產特性、交易機制、市場供求等固有的局限，在某些資產或企業股權、產權進行交易時，可能出現價格發現機制失靈的狀況，也可能出現評估作價失實的情況，從而影響到整個評估行業的信用和社會公信力。 （二）資產評估行業的新課題 中國金融不良資產的處置向中國的評估行業提供了機遇，同時也提出了新的課題。作為一個發展中的行業，隨著經濟體制改革和投融資體制改革的深化，資產評估已由為國有資產管理服務擴展到為維護包括國有經濟在內的各方經濟主體的權益服務、為社會公眾的權益服務。資產評估服務必須逐步走向社會化、市場化和職業化。目前，社會公眾對其能否獨立、科學、客觀、公正執業日益關注，而其順應改革、把握機遇、應對挑戰、規范執業的準備仍顯不足。 20xx年夏季，華融資產管理公司主辦了《金融不良資產評估相關問題研討會》，與會評估行業協會領導及專業人士、各地評估公司的資深專家重點對資產管理公司在資產處置過程中處置價格與評估價值嚴重背離的情況共同進行了分析，并對資產評估方法的選擇及適用問題進行了理論和實踐的探討。與會專家呼吁評估行業重視對金融不良資產的認識和評估方法的研究，盡快從方法上解決不良資產評估價值的市場實現問題。這一專題研討會及其成果受到了行業協會的重視，《中國資產評估雜志》專欄登載了相關研討文章，引起評估業界廣泛關注。 可以肯定地講，金融不良資產的處置和評估推進了我國評估業的發展。抵押貸款評估業務與不良債權資產評估業務的研究已經開始成為資產評估行業的新焦點、新課題。我國銀行業自20世紀90年代初以來，越來越多地對貸款項目采用抵押等擔保方式。但在當前的金融不良債權的產生以及不良債權資產的處置中集中暴露出抵押資產評估標準存在較大問題。問題的產生既有來自貸款申請人和銀行的問題，也有評估行業自身存在的問題： 1 、職業道德層面，迎合客戶利益，高估抵押品價值甚至出具虛假、不實評估報告； 2 、技術理論層面，沒有對抵押品評估進行必要的研究和規范。 如何從價值類型的選擇和方法的運用方面解決這個抵押權與處分權相對應的抵押品估價及其變現問題，已經引起中國資產評估協會的重視。行業協會已在組織編寫《不良資產評估指導意見》，加強抵押品評估管理、規范抵押評估業務、維護金融資產安全的行業技術規范和執業誠信要求正在醞釀之中。 二、不良資產處置與資產評估相關問題 （一）盤活金融不良資產須注重成本效益 資產評估專業性較強，尤其是不良資產的評估對專業人員來講亦是新課題，需要有一個熟悉、探索和突破的過程。 資產管理公司作為評估報告的使用者，目前也還缺乏對評估報告的審查經驗以及對評估技術、理論的深入了解和研究，這種情況會影響對資產評估作用的認識并有礙于對評估報告的全面理解及正確使用。因此，資產管理公司的員工，必須在實踐中不斷提高自己認識問題、發現問題和解決問題的能力。 就目前我國評估行業執業水平而言，評估報告中存在某些“技術與質量缺陷”，應該說如同金融債權中出現了不良債權一樣，是問題而非主流。隨著行業標準、行業準入、行業自律以及檢查、管理等措施到位，相信這些問題會在市場中不斷得以規范。而對于資產管理公司來說，急需解決和始終呼吁的一個現實問題則是評估價值的市場實現問題。這個問題的解決需要從理論上、方法上創造條件，使評估行業能為不良債權資產做特體服務，從而避免和減少對不良債權資產這種特殊資產評估的盲目性。 從理論上講，評估的目的是為處置定價提供參考依據，而實際上，資產管理公司所面臨的是誠信缺失、法度不足的處置環境，這不僅為實現處置回收最大化增添了阻力，同時也限制了資產評估作用的發揮。由于受到諸多因素的影響和制約，資產管理公司很難采取相對理想的投資銀行運作手段，以實現純粹市場定價和回收價值最大化。在這樣的情況下，需要以實事求是的態度和相對靈活的策略應對環境、把握商機，實現處置回收的工作目標。 相對于資產品種多樣和處置商機多變的客觀實際，“原則上先評估后處置” 的管理要求在執行過程中顯得難以把握。監管部門通常比較容易關注“為什么不評估”？并不在乎“評估了有沒有用”？這在一定程度上會促使資產管理公司為了規避自己的責任風險，不計成本不加區別地進行評估，反而忽視了成本效益原則。這實在是應該認真加以研究的。 （二）客觀地看待歷史與面對現實 金融不良債權形成的原因較為復雜。國家賦予資產管理公司三項任務：防范和化解金融風險、處置金融不良資產、幫助國有企業脫困。也就是說，不僅要處置變現，最大限度地挽回損失，還要配合國企改革，推進國有資產的整合，解決優化資源配置和盤活存量資產的問題。 目前的金融不良債權往往形成于多年之前。當時不少抵貸資產中是房子抵給一家銀行，土地抵給另一家銀行，或者只抵押房子不抵押土地。而國家有關部門出臺的“房地合一”政策是在此之后，所以，在資產處置時只能對有處分權的資產進行評估和處置。同理，債務人以多年前地方政府對于“商住用地”的規劃獲得的抵押貸款，而至今未能實現土地的開發利用，也只能根據現實狀況進行估值和處置。 （三）公開市場操作公開市場操作，是資產管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環境的不相適宜，又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。 金融不良資產的政策性剝離與商業性消化方式，足以使資產管理公司承擔著比實現價值回歸更重要的社會政治責任，處理著比資產變現更困難的社會經濟矛盾。 然而，市場本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產公開市場操作，不僅有利于規避道德風險，還有利于促進市場培育。應該承認，市場的培育與發展是個漸進的過程，即便是不成熟的市場也有形成市場價格的機遇。 由于資產評估只估算資產或權益的價值，至于社會安定需要成本，以及利益均衡等問題，既屬國計民生又有市場博弈，評估師無法考慮。因此，在目前的市場狀況下，資產管理公司肩負幾千億元不良資產的處置壓力，面對相對失衡的市場供求及有限的投資者，是必須以資產評估結果為依據，一味討論定價的合理性以顯示公正，還是尊重市場，兼顧環境的客觀性以實現落袋為安？這也許應該是多解的答案。 20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者的理論貢獻就在于把心理學研究和經濟學研究結合在一起，通過對認知心理的研究，揭示并證明了人類的行為動機對于市場機制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經濟學”的誕生，多少減輕了我們心中的郁悶。 20××年財政部《金融資產管理公司資產處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導向，“以資產處置的實際需要和成本效益原則考慮是否需要評估”這一規定，為資產管理公司提供了新的制度環境和工作標準，以及事實求是地開展工作的條件。伴隨商業性收購及市場化處置業務的開展，以資產評估作為交易定價依據將不是惟一和必須的途徑。 資產評估報告范文
對×市第二毛紡織廠資產評估的報告
我們資產評估小組，受________市產權交易所的委托，于 年 月 日至 月 日，對 市第二毛紡織廠的全部資產進行了實事求是的評估。
一、評估說明
這次評估，是在 市 工業公司對 市第二毛紡織廠資產核實審計的基礎上進行的。評估的主要目的是弄清 市第二毛紡織廠的全部資產及其價值，以及生產、經營等方面的利弊，給 毛紡織廠兼并 市第二毛紡織廠時提供可靠資料。(以下評估的指導思想、依據、范圍、方法和過程等略)
二、企業概況
市第二毛紡織廠是集體企業，隸屬 市紡織工業公司領導。該廠建于 年， 年 月與 市織毯廠合并，定名為 市織毯廠， 年改名為 市第二毛紡織廠。 年 月又與 市織毯廠分廠，至今仍名為 市第二毛紡織廠。
該廠現有職工 人[職工名單、年齡、職務、職稱、級別、詳情與素質等說明，以及科、室、車間機構設置附后(略)]。主要生產人造毛提花毛毯，產品單一，廠房陳舊，設備利用率低，經營管理不善，產品質量不佳，市場銷路不暢，競爭能力很差，僅 年 月至 月就虧損 萬元，總計已資不抵債 萬元。
三、企業資產評估
(一)固定資產評估
市第二毛紡織廠現有固定資產為 萬元，比紡織工業公司核查審計結果下降 萬元，主要是三項：
1.鍋爐凈值為 萬元，因爐膛需要改造，沒有自動上煤和消煙除塵設施，不能交付使用，評估為 萬元，下降 萬元;
2.房屋 間，凈值為 萬元，因機修房后墻漏雨，房梁頂柱;庫房 間，進水，四壁漏雨，年久失修;機物料房 間，潮濕滴水;織造車間、整理車間、前紡車間等，雖屬近年所建，但都屬簡易房，四壁漏雨，地面返潮，評估為 萬元;只警衛室房可保留。下降 萬元。
3.設備： 272梳毛機2臺、包針布機1臺、213手織機4臺、打緯機1臺、212毛織機5臺、221毛織機2臺，都按原價不變，共 萬元;整經機原凈值 萬元，估價為 萬元;分家分過來的272梳毛機陳舊，原凈值 萬元，估價 萬元;紡毛機1臺，原凈值 萬元;估價 萬元;毛機1臺，原凈值 萬元，估價為 萬元。設備下降 萬元。
(二)流動資產評估
全廠現有流動資產為 萬元，比市 工業公司核查審計結果下降 萬元，主要是四項：
1.機配件原凈值為 萬元，因庫房潮濕，無保護措施，造成齒輪生銹、軸承生銹、彈簧生銹、花紙返潮，長一層白毛，按 %折價，評估為 萬元;
2.原材料：原凈值 萬元，因庫房漏雨返潮，減 %，評估 萬元;
3.產成品原凈值 萬元，因產品庫進水，包裝箱潮濕，上無苫蓋、下無墊腳，成品潮濕，有的毯子邊斑痕多，需重修補，減 %，評估為 萬元;
4.在產品原凈值 萬元，機臺織成率差，半成品毯子有的斷檔，有的雨跡斑痕，整理起絨滴水，在制品返潮，減 %，評估為 萬元。
(三)專項資產評估
該廠現有專項資產實為 萬元，原 萬元一筆轉到固定資產內，屬于重復計算，應予提出; 年 月與 市織毯廠分廠時的 萬元已不存在。
根據上述評估結果， 市第二毛紡織廠總資產應為 萬元。負債 萬元(銀行借款 萬元，信托借款 萬元，應付購貨款 萬元，應付稅金 萬元，應交管理費 萬元，其他應付 萬元，專項應付款 萬元，專項借款 萬元，藥費未支 萬元，應付工資、調后半年未補 萬元)。這樣，資產和負債相抵后，資不抵債 萬元。
(四)無形資產評估(略)
四、企業財務分析評價(略)
五、企業環境條件評價(略)
六、存在的問題
(一)有爭議的汽車和羊毛價值問題。經過反復商議評估，汽車兩輛(日野、拉搭)，按國家定價扣除折舊后，進行增值;羊毛兩噸多，自行采購，按現行市場價扣水分雜質20%后，進行增值。
(其他問題略)
七、總評估(略)
八、幾點建議
據了解， 毛紡織廠是全國較大的國營毛紡織企業。生產規模大，生產條件好，實力雄厚，尤其在近幾年的改革、開放中，各項工作都發展很快，僅今年前 個月，就實現利潤 萬元，上交利潤比去年同期增長 %。 毛紡織廠和 市第二毛紡織廠是同一行業，一個精紡，一個是粗紡，有利于互助，符合行業結構優化組合。 毛紡織廠將 市第二毛紡織廠兼并后， 毛紡廠可以發揮自身技術優勢，轉移產品，擴散工藝，試制粗紡毛呢新產品。這種優勢企業兼并劣勢企業，有利于扶植 市第二毛紡織廠進行技術改造，救活一個面臨破產的企業。所以，我們建議 毛紡織廠兼并 市第二毛紡織廠。
(其他建議略)
一、委托評估單位及聯絡人：(略) 二、評估單位：(略) 三、評估地塊所在地：本次評估位于××市行政轄區內，路22號 四、評估目的：股份有限公司因上市需要，委托土地估價所對宗地價值進行現值評估 五、評估地塊面積：宗地面積為1785、88m2 四至界限及詳細位置參見附錄、附件 六、評估依據：(略) 七、評估基準期日：20xx年9月30日 八、評估地塊類別：商業服務辦公綜合用地 九、評估價格年期：50年土地使用權 十、評估原則 (1)評估時按最優、客觀、公正、適法、科學、合理原則進行。 (2)評估時全面考慮地價增減各項因素。 (3)評估時遵守工作獨立，依據客觀結果公允的規則。 1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》 3、《城鎮土地估價規程》 4、土地估價委托書 5、估價人員實地勘察調查所獲取的有關資料 六、估價基準日 20xx年12月31日 七、估價日期 20xx年12月30日至20xx年1月5日 八、地價定義 待估宗地的價格是在以下設定條件下于20xx年12月31日的土地使用權市場價格。其中，開發程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內場地平整，用途為商業用地，容積率為3、6，使用年期為商業用地剩余出讓年限35年。 九、估價結果 估價人員在對兩種估價方法評估結果及相應資料、估價參數進行綜合分析的基礎上，確定估價結果為： 評估土地面積：2504、1m2; 單位面積地價：4069、07元/m2; 總地價：10189358元; 大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叁佰伍拾捌元整(人民幣)。 十、需要特殊說明的事項 (一)假設條件 (1)土地使用者合法擁有土地使用權，并支付有關稅費。 (2)估價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業持續發展。 (3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。 (4)任何有關估價對象的運作方式、程序，符合國家、地方的有關法律、法規。 (5)委托方提供的資料屬實。 (二)估價結果和估價報告的使用 (1)土地估價報告僅為委托方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據，不能用于其他用途。 (2)在估價報告有效期內，若待估宗地的土地開發條件、規劃條件等發生變化，估價結果應作相應調整。 (3)土地估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。 十一、土地估價師簽字 1、土地估價師簽字：土地估價師資格證書號： 2、土地估價師簽字：土地估價師資格證書號： 十二、土地估價機構 土地估價機構負責人簽字： (土地估價機構公章) 20xx年1月5日 (4)依據規定的程序及相匹配的方法與標準進行科學評估。 (5)評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。 (6)比較標的物同質性、可比性原則。 (7)在評估人員能力范圍內，力求準確。 十一、評估作業時間：20xx年11月15日～12月8日 十二、評估價格幣值種類：人民幣 十三、評估結果 評估人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，在認真調查、分析委估地塊實際條件，生產經營水平的基礎上，確定股份有限公司入股土地資產50年土地使用權在評估基準日期20xx年9月30日的現值為：單位地價944元/m2;總地價168、59萬元。 十四、有關說明 (1)本評估報告是股份有限公司為股本上市需要，明晰企業土地資產實況，委托土地估價所對其入股土地資產進行現時開發利用條件下的土地現值評估，如果改變評佶目的或評估條件，本報告評估的土地資產價值應重新評估。 (2)本評估地塊的土地面積及權屬證明材料由股份有限公司提供。 (3)本評估報告所采用的各項標準均以國家有關部門規定為準，各項名詞、概念均為房地產評估認可，并普遍采用。 (4)本評估報告有效期為12個月。 十五、附錄及附件 十六、評估人員介紹 20xx年12月8日 適用于股份有限公司以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉增資本 驗 資 報 告 ××股份有限公司： 我們接受委托，審驗了貴公司截至××年×月×日止新增注冊資本及實收資本（股本）情況。按照法律法規以及協議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產的安全、完整是全體股東及貴公司的責任。我們的責任是對貴公司新增注冊資本及實收資本情況發表審驗意見。我們的審驗是依據《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中，我們結合貴公司的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。 貴公司原注冊資本為人民幣××元，實收資本（股本）為××元。根據貴公司××股東會決議和修改后的章程規定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，由資本公積、盈余公積和未分配利潤轉增股本，轉增基準日期為××年×月×日，變更后注冊資本為人民幣××元。經我們審驗，截至××年×月×日止，貴公司已將資本公積××元，盈余公積××元［其中法定盈余公積××元］，未分配利潤××元，合計××元轉增股本。 ［如果存在需要說明的重大事項增加說明段］ …… 同時我們注意到，貴公司本次增資前的注冊資本人民幣××元，實收資本（股本）人民幣××元，已經××會計師事務所審驗，并于××年×月×日出具××［文號］驗資報告。截至××年×月×日止，變更后的注冊資本人民幣××元、累計實收資本（股本）人民幣××元。 本驗資報告供貴公司申請辦理注冊資本及實收資本（股本）變更登記及據以向全體股東簽發出資證明時使用，不應被視為是對貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續經營能力等的保證。因使用不當造成的后果，與執行本驗資業務的注冊會計師及本會計師事務所無關。 附件：1.注冊資本及實收資本（股本）變更前后對照表 2.驗資事項說明 河南四和會計師事務所 中國注冊會計師：××× (主任會計師/副主任會計師) （蓋章） （簽名并蓋章） 中國注冊會計師：××× 電話：0371-65356221（簽名并蓋章）鄭州市黃河路38號省國資委院內 年 月 日 附件1 注冊資本及實收資本（股本）變更前后對照表 截至年 月 日止 被審驗單位名稱： 貨幣單位： 附件2 驗資事項說明 一、基本情況 ××公司（以下簡稱貴公司）系由××（以下簡稱甲方）、××（以下簡稱乙方）共同出資組建的股份有限公司，于××年×月×日取得××［公司登記機關］核發的××號《企業法人營業執照》，原注冊資本為人民幣××元，實收資本（股本）為人民幣××元。根據貴公司××股東會決議和修改后章程的規定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，變更后的注冊資本人民幣××元。貴公司股東仍然是××、××。 二、新增資本的出資規定 根據修改后章程的規定，貴公司申請新增的注冊資本為人民幣××元，公司按每 10 股轉增×股的比例，以資本公積、盈余公積、未分配利潤向全體股東轉增股份總額××股，每股面值 1 元，計增加股本××元。其中：由資本公積轉增××元，由盈余公積轉增××元［其中法定盈余公積××元］，由未分配利潤轉增××元。 三、審驗結果 截至××年×月×日止，貴公司已將資本公積××元、盈余公積××元［其中法定盈余公積××元］、未分配利潤××元，合計××元轉增股本，轉增時已調整財務報表并進行相應的會計處理，轉增股本后，貴公司留存的法定盈余公積為××元，占轉增前貴公司注冊資本的×%，符合公司法留存的法定公積金不得少于轉增前公司注冊資本的百分之二十五的規定。轉增后各股東的出資額（股本）為： （一）甲方股本總額××元，其中本次增加股本××元。以資本公積轉增××元，以盈余公積轉增××元［其中以法定盈余公積轉增××元），以未分配利潤轉增××元。 （二）乙方股本總額××元，其中本次增加股本××元。以資本公積轉增××元，以盈余公積轉增××元［其中以法定盈余公積轉增××元］，以未分配利潤轉增××元。 貴公司已進行了與增資相關的會計處理，轉增前后財務報表相關項目的情況如下表： 金額單位： 第一條 為規范注冊資產評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本準則。 第二條 本準則所稱評估報告，是指注冊資產評估師根據資產評估準則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由其所在評估機構出具的書面專業意見。 第三條 注冊資產評估師執行資產評估業務，編制和出具評估報告，應當遵守本準則。 第四條 注冊資產評估師執行與價值估算相關的其他業務，出具價值分析報告或者其他專業意見，可以參照本準則。
本講是資產評估第十五講，主要講述第11章資產評估報告，主要內容包括資產評估報告的基本程序、資產評估報告的基本概念及基本制度、資產評估報告書的制作技能、資產評估報告書的應用。
本章內容的主要變化是：
一、資產評估報告的基本概念及基本制度
(一)、資產評估報告的基本概念(了解)
1、資產評估報告
資產評估報告是指評估機構按照評估工作制度有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的，說明評估過程和結果的書面報告。
資產評估報告應該包括資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件
(二)、資產評估報告書的基本內容結合學習。
1、資產評估報告書的作用(熟悉)
(1)、它為被委托評估的資產提供作價意見。
(2)、資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方、受托方及有關方面責任的根據。
(3)、對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。
(4)、資產評估報告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。
2、資產評估報告書的種類(熟悉)
(1)、按資產評估的范圍劃分，資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。
(2)、按評估對象不同劃分，資產評估報告書可劃分為資產評估報告書、房地產估價報告書、土地估價報告書等。
(3)按評估報告所提供信息資料的內容和詳細程度分，可分為簡明評估報告和完整評估報告。
(三)、資產評估報告書的基本要素(掌握)
它包括15項，具體內容大家看教材p438頁的資產評估報告書的基本內容結合學習。
(四)資產評估報告基本制度
1、資產評估報告基本制度的產生和發展
該部分了解一下即可。
2、資產評估報告書的基本內容
(1)、資產評估報告書正文及相關附件的基本內容
(2)、資產評估說明的基本內容
(3)、資產評估明細表的基本內容
二、資產評估報告書的制作技能
(一)、資產評估報告書的制作步驟(掌握)
(1)整理工作底稿和歸集有關資料
(2)評估明細表的數字匯總
(3)評估初步數據的分析和討論
(4)編寫評估報告書
(5)資產評估報告書的簽發與送交
編寫評估報告書又可分兩步：
第一步，在完成資產評估初步數據的分析和討論，對有關部分的數據進行調整后，由具體參加評估各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產的評估說明，同時提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產評估報告書。
第二步，將評估基本情況和評估報告書初稿的初步結論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅持獨立、客觀、公正的前提下，認真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應該修改評估報告書，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進行修正，待修改完畢即可撰寫出資產評估正式報告書。
(二)、資產評估報告書制作的技術要點(掌握)
(1)、文字表達方面的技能要求。文字表達技能要求既要清楚、準確，又要提供充分的依據說明，還要全面地敘述整個評估的具體過程。
(2)、格式和內容方面的技能要求。對資產評估報告書格式和內容方面的技能要求，必須嚴格遵循財政部頒發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》行事。
(3)、評估報告書的復核及反饋方面的技能要求。資產評估報告書的復核與反饋也是資產評估報告書制作的具體技能要求。通過對工作底稿、評估說明、評估明細表和報告書正文的文字、格式及內容的復核和反饋，可以將有關錯誤、遺漏等問題在出具正式報告書之前得到修正。
對資產評估報告進行復核，必須建立起多級復核和交叉復核的制度，明確復核人的`職責，防止流于形式的復核。
(4)、撰寫報告書應注意事項。資產評估報告書的制作技能除了需要掌握上述三個方面的技術要點外，還應注意以下幾個事項：
①、實事求是，切忌出具虛假報告。
②、堅持一致性做法，切忌出現表里不一。
③、提交報告書要及時、齊全和保密。
(三)、資產評估報告書的實例
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委托方委估的房地產市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在 2004年7月1日所表現的市場價值作出了公允反映?，F將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方與資產占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經營范圍：飲食供應，國內商業，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產為QS股份有限公司擁有的21幢房產和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區XX新村外，委估的房產和地產均位于XX區XX大道與XX路相交處，現用于商業經營。委估資產的所有權證分別為“W國用(2003)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是20xx年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產進行現場勘察的基礎上，合理確定資產的技術狀態和參數，力求準確估算委估資產的現時公允價值。
六、評估依據
1、《土地管理法》和《房地產管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產評估協會“中評協(1996)03號”文頒發《資產評估操作規范意見(試行)》;
4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[2004]39號《市人民政府關于公布W市區土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產權證明：“W國用(2003)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產評估業務約定書和資產占有方法人營業執照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現場勘查記錄等。
七、評估方法
根據本次資產評估目的和委估資產類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業經營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數法。
八、評估過程
本次評估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、現場調查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產評估業務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產的構成、產權界定、經營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產評估業務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業務基本事項。
2、現場調查：在資產占有方資產清查的基礎上，評估人員根據其填制的資產評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產權證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產類型，依據評估現場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產的評估值。
4、提交報告：根據評估人員對委估資產的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產評估報告初稿，并與委托方、資產占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期后的重大事項
評估基準日后，在有效期內資產數量發生變化，應根據評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現有不變并繼續經營或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現時，可以此評估結果作為底價或作價依據，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監督之下，評估人員恪守職業道德和規范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。
十二、評估結論
列入本次評估范圍的資產經評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為20xx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產評估委托方承諾函(復印件)
4、委估土地使用權證(復印件)“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證(復印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產占有方營業執照(復印件)
7、評估機構營業執照(復印件)
8、評估機構資格證(復印件)
9、注冊評估師資格證(復印件)
注冊資產評估師：XX
注冊資產評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OXX年七月二十一日 一、委托評估方 二、受托評估方 投行三班評估小組 三、評估對象 概況（包括實例房產） 1、房產位置 2、房產現狀 根據委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房， 建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下： 建筑物詳細列表 房產名稱 光華陽光水城 華宇西城麗景 俊峰龍鳳云洲 性質 商品房 商品房 商品房 戶型 一室一衛 兩室一廳一衛 兩室兩廳兩衛 租金 850元/月 1100元/月 1200元/月 交通條件 209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、805重慶大學——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區一碗水（中級車），與沙區最繁華的商業中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程 公交車228267881821808209途經 210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經，距離三峽廣場只有三分鐘的車程 周邊環境 陽光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。 鄰近沙坪壩公園和歌樂山 小區的景觀規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。 地理位置 沙坪壩區楊公橋附近 楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址） 該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區 商業區繁華程度 餐飲：家福火鍋（楊公橋店），重慶家?；疱仐罟珮虻?，農老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農貿超市 鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程） 購物：國美電器立洋百貨王府井百貨 餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋 基礎設施 教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等 教育：68中南開中學楊公橋小學重慶大學西南政法大學，小區內配套有游泳池、幼兒園、網球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等 教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫院：西南醫院愛德華醫院重大A區校醫院 銀行：招商銀行農業銀行工商銀行 評估對象土地開發程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。 四、評估目的 為居住目的的房產租賃提供價格參考依據 五、估價時點 2015年1月1日 六、價值定義 本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。 七、評估依據 1、有關法律、法規、政策文件和技術規程 （1）《中華人民共和國土地管理法》； （2）《中華人民共和國城市房地產管理法》； （3）《房地產估價規范》； （4）《城鎮土地估價規程》。 2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲得的資料。 八、評估原則 1、合法原則 房地產估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。 2、替代原則 具有相同使用價值、有替代可能的房產之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產評估中，可以通過對房產各個條件的比較來評估租賃價格。 3、最高最佳使用原則 房產評估要以房地產的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產租賃交易提供價格參考依據，因此以保持現狀為前提。 4、評估時點原則 房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。 九、評估方法 房產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規、政策和評估技術標準的基礎上，經過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經過綜合測算確定估價對象的現時市場價值。 運用市場比較法法求取估價對象房產租賃價值，是依據替代原理將待估房產與類似的房產在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區域因素和個別因素等的修正得出待估房產在評估基準日的租賃價值。 十、區域因素修正 區域因素比較表 區域因素 實例一 實例二 評估對象 性質 相同（100/100） 相同（100/100） 相同（100/100） 交易情況 相同（100/100） 相同（100/100） 相同（100/100） 交通條件 較好（100/101） 較好（100/101） 較好（100/101） 周邊環境 相同（100/100） 較差（100/99） 較好（100/101） 基礎設施 相同（100/100） 相同（100/100） 相同（100/100） 商業區繁華程度 相同（100/100） 較差（100/99） 較好（100/101） 合計 100/101 100/99 100/103 十一、個別因素修正 個別因素比較表 個別因素 實例一 實例二 評估對象 新舊程度 相同（100/100） 相同（100/100） 相同（100/100） 裝修程度 普通（100/99） 精裝（100/102） 精裝（100/102） 樓層 10（100/98） 16（100/102） 18（100/102） 配套設施（家電） 簡單（100/99） 標準（100/101） 齊全（100/102） 其他個別因素 只能一人入住，室內條件較簡陋（100/98） 可合租，室內條件較好（100/101） 可合租，室內條件豪華（100/102） 合計 100/94 100/106 100/108 十二、評估結果 評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結果為： 房產租賃價格：人民幣1081元整 大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整 評估結果匯總表 評估對象 租賃價值 俊峰龍鳳云洲 1081元/月 十三、評估人員 姓名簽字 十四、評估作業日期 2011年4月28日 始2015年1月1日止。 十五、評估報告應用的有效期 本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。 （一）資產評估報告基本制度的產生與發展 1、1991年國務院以91號令頒布的《國有資產評估管理辦法》 2、1999年財政部頒發的關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知，對原有的資產評估報告有關制度做了進一步修改完善，使資產評估報告制度不僅適用于國有資產評估，也同樣適用于非國有資產的評估。 3、20xx年12月31日《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》對資產評估項目管理方式進行了重大改革，取消對國有資產評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制，并加強對資產評估活動的監管。 4、20xx年國家國資委發布《企業國有資產評估管理暫行辦法》。 5、20xx年發布的《資產評估準則—評估報告》是根據要素和內容對評估報告進行規范的重要評估準則。 6、20xx年10月，財政部發布了《金融企業國有資產評估監督管理暫行辦法》，并定于20xx年7月1日起實施。 （二）資產評估報告書的基本內容 國有資產評估報告主要包括企業國有資產評估報告、金融企業國有資產評估報告、文化企業國有資產評估報告、行政事業單位國有資產評估報告等，以下介紹企業國有資產評估報告基本制度。 根據《資產評估準則—評估報告》，20xx年11月28日，中國資產評估協會發布了《企業國有資產評估報告指南》，并定于20xx年7月1日起實施。《企業國有資產評估報告指南》要求注冊資產評估師根據企業國有資產評估管理的有關規定執行資產評估業務，編制和出具企業國有資產評估報告，應當遵守該指南。金融企業【20xx年頒布《金融國有資產評估報告指南》】和行政事業單位國有資產評估報告另行規范。從07年12月31日實施《以財務報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。 《企業國有資產評估報告指南》所指企業國有資產評估報告，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。其中評估報告正文應當包括： （1）緒言；（比《資產評估準則—評估報告》多出的一條） （2）委托方、被評估單位（或者產權持有單位）和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況； （3）評估目的； （4）評估對象和評估范圍； （5）價值類型及其定義； （6）評估基準日； （7）評估依據； （8）評估方法； （9）評估程序實施過程和情況； （10）評估假設； （11）評估結論； （12）特別事項說明； （13）評估報告使用限制說明； （14）評估報告日； （15）簽字蓋章。 根據國家有關法律、規章制度和上市公司信息披露要求，我們接受XXXXXXX的委托，根據國家有關資產評估的規定，按照公認的資產評估方法，對江蘇國際咨詢評估公司所作的XXXXXXX部分經營性資產及相關負債的資產評估報告及評估結果進行復核并發表意見。我們本著獨立、客觀、科學、公正、謹慎原則，認真審核了江蘇國際咨詢評估公司出具的蘇國咨〖1998〗281號《XXXXXXX資產評估報告書》，并對上述經濟行為所涉及的資產及相關負債進行了市場調查與詢證、驗證，由于我們無法調閱江蘇國際咨詢評估公司的相應評估底稿，在實施了替代程序的基礎上，現就江蘇國際咨詢評估公司1998年6月10日出具的蘇國咨[1998]281號資產評估報告書評估結論的公允性，發表如下復核意見： 一、委托方簡介 ㈠委托方 公司名稱：XXXXXXX 公司的法定代表人：XXXXXXX 公司注冊資本：人民幣伍仟陸佰壹拾貳萬元。 營業執照注冊號：XXXXXXX 企業類型：股份有限公司 公司注冊地址：XXXXXXX 郵政編碼：214244 ㈡企業概況: XXXXXXX是根據《中華人民共和國公司法》等有關法律、法規，并經江蘇省人民政府蘇政復[1998]160號文批準于1999年11月8日發起設立的股份有限公司。 公司的經營范圍：許可經營項目：生物柴油的生產、銷售;一般經營項目： 石油制品、化工產品、日用化學品的生產、銷售產，自營和化理各類商品及技術的進出口業務。 公司現生產絕緣用油、特種潤滑油、特種油劑等精細化工產品20多個系列，達200多個品種，是集研發、生產、銷售、服務于一體的民營科技企業。公司現占地200余畝，擁有國內最先進的酯化、蒸餾、精餾、全自動調合、全自動罐裝、磺化、脫蠟等多套生產裝置，庫存容量達5萬多噸。公司主導產品為絕緣用油(低粘度變壓器油)，產銷量達總產品的65%以上。 二、評估報告的合規性 1、XXXXXXX與XXXXXXX進行整體改制為股份有限公司的經濟行為分別得到了宜興市《關于設立XXXXXXX的請示》宜政發【1998】147號、《無錫市人民政府關于設立XXXXXXX的請示》 錫政發【1998】157號及江蘇省人民政府蘇政復[1998]160號文的批準確認; 2、XXXXXXX按照江蘇省人民政府農村集體資產管理辦公室蘇農集[1997]16號文件關于印發《江蘇省農村集體資產評估管理暫行辦法》的通知規定辦理了資產評估項目備案登記; 3、江蘇國際咨詢評估公司是經國家有關部門批準并授予非證券業評估資格的中介機構，具有合法的資產評估資格證書，資格證書編號11002，批準文號：農鄉企資96第02號，發證機關：農業部鄉鎮集體資產評估管理工作領導小組;簽署報告的人員：嚴偉新、潘榮祥、郭秀惠，符合報告基準日的規定。具備國家認可的資格，出具報告合規。 4、XXXXXXX已按有關規定出具了承諾函;并按有關規定提供了資產產權證明等法律性文件、證書。 三、評估報告的有效性 江蘇國際咨詢評估公司根據XXXXXXX進行企業股份制改造的目的，對XXXXXXX股份制改造涉及的整體資產進行了評估，并與XXXXXXX簽署了資產評估委托協議書。本次評估的基準日根據企業股份制改造的進程確定為1998年4月30日，并于1998年6月10日出具了蘇國咨[1998]281號資產評估報告書。評估 報告書已按規定到有關部門進行了備案登記，評估報告有效。 四、評估方法的合理性 江蘇國際咨詢評估公司根據委托評估資產類型，選擇了與之相匹配的資產評估方法。因簽字資產評估人員已離開該公司，并且該公司已于20xx年進行了工商注銷，因此我們無法調閱該公司資產評估工作底稿，經過我們實施替代程序---審閱企業財務資料及對現時仍存在的實物資產原評估基準日的評估原值進行追溯性評估，我們認為資產評估人員，根據資產評估目的，恰當的選擇了評估方法和與之相匹配的評估價格標準，評估方法的選擇符合評估基準日的相關規定。 五、評估程序的適當性 江蘇國際咨詢評估公司在資產評估過程中，根據委托資產評估類型和特點，履行了不同的評估程序。經我們重新審閱審計報告及評估報告中所表達的《資產評估說明》，其所揭示的評估程序，我們認為執業資產評估人員在資產評估過程中，履行了必要的、適當的評估程序，從而保證了評估結論的客觀與公允。 六、評估結論的公允性 江蘇國際咨詢評估公司所做的XXXXXXX企業股份制改革評估項目，資產評估范圍為XXXXXXX整體資產。經評估，截至1998年4月30日止，納入評估范圍的總資產賬面值為40,290,816.92元，調整后賬面價值40,290,816.92元，評估價值為44,727,164.00元,減值率為11.02%;總負債賬面價值為36,347,518.35元，調整后賬面價值為36,347,518.35元，評估值35,556,571.00元;凈資產賬面值為3,943,298.57元，調整后賬面值為3,943,298.57元,評估值為9,170,593.00元,增值5,227,295.00元,增值率為132.56%。具體評估結果如下表： 金額單位：人民幣元 1、評估基準日的確定 確定基準日為1998年4月30日，主要基于企業本次評估目的需要，同時年中數據準確。 2、評估依據和參數選取 評估依據較為充分，評估參數選取基本合理，各項資產的評估基本符合評估操作規范意見要求。但同時存在以下問題： (1)存貨-輔助材料中少部分項目未分明細; (2)部分往來款中對于負數沒有進行重分類調整; (3)固定資產-機器設備中個別小項目缺少規格型號。但不影響總體的評估結論。 3、評估結論分析 1)流動資產減值75.29萬元，減值率2.25%，減值原因主要為應收賬款中對實際不能收回的往來款作了評估減值處理。 2)固定資產增值518.93萬元，增值率82.86%，其中房屋建筑物增值150.73萬元，增值率74.83%，增值的主要原因為房屋重置成本高于賬面原值所致;機 器設備增值327.72萬元，增值率87.21%，增值的主要原因為：主要設備為自制油庫，其建造成本除主要材料進行資本化外，輔材、建造勞務費用多在當期費用中列支。 綜上所述，我們認為評估增、減值是合理的，就評估基準日而言，評估結論是公允的。 七、期后事項說明 評估基準日后，企業正常經營，無重大期后說明事項。 八、復核結論 經我們對江蘇國際咨詢評估公司所作的XXXXXXX整體資產的資產評估報告及評估結果(蘇國咨[1998]281號)進行復核，其評估報告是合規有效的、評估方法是合理的、評估程序是適當的、評估結論是公允的。 九、其他說明 本公司出具的復核意見是基于： 1、委托方提供了資產產權權屬文件及文書，產權無爭議;本次復核報告涉及的有關法律文件及相關材料由委托方提供，應當對其完整性、真實性和合法性承擔法律責任。我們在復核過程中對其真實性、全面性進行了力所能及的核對。 2、委托方提供的資料及江蘇國際咨詢評估公司所做的XXXXXXX擬股份公司變更資產評估項目資產評估報告書及委托方提供的其他資料是真實可靠的，無虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。 一、緒言 貴陽威峰評估事務所接受貴陽市萬柏林區財專的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對財專校園內的小樹林進行了鑒定評估。本機構鑒定評估人員按照必要的程序，對委托鑒定評估園林進行了實地查勘與市場調查，并對其在20xx年10月31日所表現的市場價值作出了公允反映?，F將車輛評估情況及鑒定評估結果報告如下： 二、受托方與園林所有方簡介 （一）受托方：貴陽xxxxxxx有限責任公司 受托方聯系人 張經理 聯系電話：XXXXXXXXXX （二）園林所有方：山西省財政稅務?？茖W校 三、評估目的 根據委托方的要求，本項目評估目的：所有權轉讓 四、評估對象 財專南校區東南角小樹林，包括所有喬木和灌木。受西風環流的控制及較高的太陽輻射的影響，氣候干燥，降雨偏少，晝夜溫差大，冬季干冷漫長，夏季濕熱多雨，春季升溫急劇，秋季降溫迅速，春秋兩季短暫多風，干濕季節分明，表現出較強的大陸性氣候特點。年日照總時數為2360小時～2796小時。年平均降水量為420毫米～457毫米。 五、鑒定評估基準日 鑒定評估基準日20xx年10月31日。 六、評估原則 嚴格遵循“客觀性、獨立性、公正性、科學性”原則。 七、評估依據 （一）行為依據 舊機動車評估委托書第2號。 （二）法律、法規依據 1.《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）； 2．原國家國有資產管理局《關于印發〈國有資產評估管理辦法施行細則〉的通知》（國資辦發[1992]36號）； 3．原國家國有資產管理局《關于轉發〈資產評估操作規范意見（試行）〉的通知》（國資辦發[1996]23號）； 4. 林業部頒布的《森林資源資產評估技術：覘范(試行)》； 5.林業主管部門的資產評估立項批文； 6.待評估森林資源資產的山林權屬證、圖、基本圖、小班調查記錄等森林資源資料； 7.評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關的經濟技術指標； 8．其他相關的法律、法規等。 （三）評定及取價依據 價目表;市場上現有的園林價目表 其 他 資 料：市場取價資料包括銀行利率，通貨膨脹系數，取價系數等；根據實際情況所取得的各種林木的參數。 八、評估方法 依據《森林資源資產評估技術規范(試行)》的有關要求，結合擬轉讓林木資產屬于成熟林的實際情況，采用市場法對評估對象進行評估。 九、評估過程 (一)接受委托，擬定評估方案 20xx年10月25日星期二，與委托方簽定了評估業務約定書，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準日。針對本項目的特點，為了保證質量、統一評估方法和參數，在聽取了各方面的意見，并結合委估資產的特點，制定了評估方案。 (二)清查核實 清查時間為20xx年10月31日-11月1日。在委托方對評估對象先關資料如實申報并進行全面自查的基礎上，評估人員對其重點核實。 (五)評定估算 評定估算時間為20xx年11月2日。評估人員在現場依據本項目特點制定的操作方案，結合委托方林木的具體情況，明確相關參數和價格標準，開始評定估算工作。 (六)提交報告 在經過上訴一系列工作后，全面匯總評估結果、進行評估結論分析、修改和完善評估說明與評估報告書。在報告提交委托方前，由公司負責人對報告進行了最終復核。11月5日將報告提交委托方。 十、評估假設 本報告系在以下評估假設條件下制作完成的：假設國家對該行業的政策環境保持不變； 十一、評估結論 林木評估價格元：43580元，金額大寫： 十二、特別事項說明（略） 十三、評估報告法律效力 （一）本項評估結論有效期為90天，自評估基準日至20xx年1月 31日止； （二）當評估目的在有效期內實現時，本評估結果可以作為作價參考依據。超過90天，需重新評估。另外在評估有效期內若被評估車輛的市場價格或因交通事故等原因導致車輛的價值發生變化，對車輛評估結果產生明顯影響時，委托方也需重新委托評估機構重新評估； （三）鑒定評估報告書的使用權歸委托方所有，其評估結論僅供委托方為本項目評估目的使用和送交舊機動車鑒定評估主管機關審查使用，不適用于其他目的；因使用本報告書不當而產生的任何后果與簽署本報告書的鑒定估價師無關；未經委托方許可，本鑒定評估機構承諾不將本報告書的內容向他人提供或公開。 備注：本報告書和作業表一式二份，評估機構一份，委托方一份 委托方（甲方）：____住所地：____法定代表人（負責人）：____聯系電話傳真：____ 受托方（乙方）：____律師事務所住所地：____法定代表人（負責人）：____聯系電話傳真：____ 1、總則根據《中華人民共和國民法典》等現行法律法規，本著自愿、平等、誠實信用的原則，甲方擬就__不良資產（詳見清單）盡職調查事宜（以下簡稱“本項目”）聘請乙方提供法律服務。 乙方同意接受甲方的委托。 為此，雙方協商一致，簽訂本合同。 2、服務的范圍及服務的時間 2、1服務范圍包括：_____體包括： 2、1、1制定工作方案，統一資產編號，與甲方以及甲方委托的資產評估公司協商工作配合方案； 2、1、2審閱甲方提供的不良資產文件資料，了解每筆資產的形成過程、債權類資產的'訴訟時效、涉訴、附隨擔保情況和股權類資產的合法權 2、1、3逐筆審閱不良資產的原始檔案資料，并就有關事實向具體經辦人員進行詢問，聽取有關人員的陳述和說明，收集資產的相關信息； 2、1、4查詢債務企業以及被投資企業的工商檔案、變更登記情況，調查企業的法律存續狀態，經營狀況； 2、1、5根據上述查明的事實出具法律意見書。 2、2服務時間要求：本協議簽訂后2個月內。 3、服務的方式及要求 3、1乙方派出由以下律師組成的工作組，按照本合同第2條服務范圍及服務時間的要求完成法律服務，并承諾未經甲方同意不得更換工作組人員。 3、2乙方派出_______律師（主要工作組成員）從事本合同項下的工作。 3、3乙方完成本民法典律服務，按照以下方式進行（包括但不限于）： 4、保密 乙方向甲方作出的承諾《保密函》作為本合同附件，乙方對在提供服務過程中獲得的甲方業務機密履行保密義務。 本合同終止、解除不影響本條款的效力。 5、費用及支付 5、1本合同項下的律師服務費用采用以下第 5、1、1種計費方式計算： 5、1、1本合同項下的律師服務費用根據乙方出具法律意見書的不良資產筆數確定，具體計費標準為：____（最終律師服務費用可能根據上述統計數據的變化而進行相應調整） 5、1、2本合同采用風險代理服務費用的計費方式，即： 5、1、3本合同采用律師小時費率的計費方式。 律師的小時費率分別為： 5、2本合同的律師費用采用下列第 5、2、2種支付方式： 5、2、1一次總付，在全額付款。 5、2、2分期支付 本合同簽署并生效后5個工作日內，支付總費用50%的款項； 本合同項下委托事項的法律意見書完成后5個工作日內一次付清余款。 5、2、3其他方式： 5、4乙方提供法律服務過程中所發生的日常雜費，包括但不限于工商調查、復印、打印、電話、傳真、印刷、差旅、交通、食宿等費用以及因本合同所產生的所有稅項、稅費由乙方承擔。 5、5其他約定： 5、6乙方銀行賬戶：開戶銀行： 6、權利和義務除本合同其他條款約定的權利、義務外，雙方約定如下： 6、1甲方權利 6、1、1有權隨時對乙方的服務進行監督檢查； 本合同正本一式四份，甲方執二份，乙方執二份。 執行本合同所需要的通知、報告及其一些通訊信件，均以書面形式有效并以書面形式傳送到甲乙方指定的地址。 甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________ 法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________ _________年____月____日_________年____月____日 項目名稱：______________ 項目持有人：______________ 評估報告提交日期：______________ 評估編制單位：______________ 一、評估目的 為專利項目“立體五環紀念品”進行技術入股或技術轉讓、合作，提供價值參考依據。 二、評估范圍和對象 專利權方：______________ 專利號：______________ 主分類號：______________ 三、專利說明 本實用新型提供了一種立體五環紀念品，它包括筒體和底座，筒體由五個圓筒按照奧運五環標志穿插排列連接成立體五環形狀，底座呈橢圓形，底座上設有與筒體的五環形狀適配的凹槽，五環形狀的筒體嵌裝在橢圓形底座的凹槽內裝配成整體的立體五環紀念品。本實用新型的立體五環紀念品將奧運五環標志融入實物，集觀賞性和實用性于一體，能使廣大的普通人更加頻繁的接觸奧運標志，起到了宣傳奧運文化、弘揚奧運精神的積極作用。 四、評估基準日 本項目評估基準日是二零零五年十一月二十九日。資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準，考慮評估基準日盡可能與本次評估目的的實現日接近，加快轉讓工作等因素，經協商，確定評估基準日為2005年11月29日，該評估基準日的評估結果能準確反映資產本身的價值。 五、評估原則 根據國家財政部有關法規，評估中遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公允原則。 （一）堅持客觀、公正的原則：在評估工作中，一切從實際出發，認真進行調查研究，采取符合實際的評估標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結果。 （二）堅持獨立的原則：在評估工作中，排除一切干擾，確保資產評估資料和信息的真實性和可靠性。 （三）堅持科學性的原則：制定科學的工作方案，采用科學的評估程序和方法，依照財政部頒發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》和《資產評估操作規范意見》（試行）中的基本原理，指導評估操作，科學、合理地進行資產評定和估算。 本次資產評估，我們按照國家有關法規和資產評估操作規范要求，嚴格遵循以上基本原則，對項目無形資產進行評估，維護資產相關各方合法權益。 六、評估依據 （一）主要依據 1、世界知識產權組織有關無形資產評估的相關法則； 2、無形資產評估事務所機構管理辦法； 3、國際無形資產評估事務所信息庫； 4、《外商投資財產鑒定管理辦法》； 5、美國《國際資產評估總覽》； 6、《保護工業產權巴黎公約》； 7、中國《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令，1991年）； 8、中國《國有資產評估管理辦法實施細則》（國資辦發[1992]第136號）； 9、《資產評估操作規范意見（試行）》（中國資產評估協會1996年5月7日發布）； 10、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》（中華人民共和國財政部財評字[1999]91號）。 （二）經濟行為文件 《資產評估委托合同》 （三）取價標準依據 中華人民共和國財政部財產評估司編制的2003版《全國資產評估參數資料選編》； 七、評估方法 按照目前國內外對專利技術評估的慣例，定量分析專利價值的方法一般有：成本法（根據開發專利技術所耗費的成本來確定專利的價值）、市場法（根據市場上同類專利技術的成交價格來確定專利技術的價值）和收益現值法（根據專利技術未來帶來的預期超額收益來確定其價值）。 一般而言，技術無形資產的研發成本與其價值沒有直接對應關系，因此本次分析不采用成本法，也不使用市場法。本次分析選用業界常用的收益現值法。 所謂收益現值，是指專利資產在未來特定時期內的預期超額收益（本次分析中選用凈現金流量）按適當的折現率折算成當前價值（簡稱折現）的總金額。 專利的超額收益一般按利潤分成確定，即按投資項目收益的一定比率確定。 計算公式：______________ 其中： P：分析值 a：超額收益分成率 r：所選取的折現率 Fi：第i年項目收益值 n：收益年限 收益年限的確定 專利技術的壽命分自然壽命、法律壽命和經濟壽命。自然壽命是指專利技術被新技術替代的時間，法律壽命是法律保護期限，經濟壽命是指專利技術能夠帶來超額經濟收益的期限。 通常，專利技術的自然壽命遠遠超過它的經濟壽命。專利技術的收益期限取決于超額經濟壽命，即能帶來超額收益的時間。一般情況下，專利技術的經濟壽命比法律壽命短，例如，一項發明專利的有效期為20年，但實際上技術更新一般在短短幾年（5～10年）就會完成，原有的發明技術即使繼續受專利法保護，但因其已不再具有先進性，不能再為所有者帶來超額收益，此時，擁有者會主動放棄該專利技術，說明它的經濟壽命宣告結束。 專利技術的經濟壽命取決于行業技術的發展更新速度、技術的領先程度、法律或者行政保護強度。由于科學技術是不斷發展的，并且，科技發展的速度越來越快，一種新的，更為先進、適用或效益更高的專利技術的出現，使原有專利技術貶值。通常，影響專利技術壽命的因素是多種多樣的，主要有法規年限、保密狀況、產品更新周期、可替代性、市場競爭情況等。 確定專利技術的超額經濟壽命期可以根據專利技術的更新周期測算其剩余的經濟年限。對于專利技術經濟壽命的測算，我們一般采用測算技術更新周期的方法來進行測算。具體測算時，通常根據同類專利技術的歷史經驗數據，運用統計模型來分析。 根據我們的綜合判斷，本項目的收益年限取為10年。 利潤分成率的確定 分成率的理論基礎是基于專利技術的貢獻率，即利潤分享原則。由于專利技術必須與其他有形資產有機結合才能創造收益，在價值分析過程中，專利技術帶來的超額利潤一般無法單獨測算，通常采用從專利技術運作后企業的總凈利潤分成的辦法進行分析測算。因此，合理的分成率是分析專利技術價值的重要參數。 根據國際上通行的LSLP原則，企業獲利由資金、組織、勞動和技術這四個因素綜合形成，獲利比重各為1/4。而實際上聯合國工業發展組織對印度等發展中國家引進專利技術的價格進行分析后，認為專利技術的利潤分享的取值一般為16～33%較為合理。 超額利潤提成率的多少取決于專利資產交易的眾多具體因素，例如，產品對該項專利技術的依賴程度、市場上對該項專利技術的需求程度、對使用該專利技術所施加的限制等等。在綜合考慮了有關文獻對各國、各地區、各行業專利技術轉讓分成率的統計平均值以及本項目中相關專利在產品收益中所起的作用等因素后，我們確定本項目的超額利潤分成率為20.00%。 折現率的確定 折現率，亦稱貼現率，是用以將專利技術資產的未來收益還原（或轉換）為現在價值的比率?？梢?，折現率的實質是一種投資報酬率。投資者所要求的報酬可分為兩部分，一為投資者的無風險報酬，相當于購買國庫券和政府債券的利息，其報酬率稱為無風險利息率。二為投資者的風險溢價（或稱風險價值），即投資者冒著不能按時收回本金和利息的風險所要求的補償，其報酬率稱為風險報酬率。這些風險包括經營風險、利息率風險和市場風險三種。這樣投資報酬率，即折現率也可視為無風險報酬率加上風險報酬率。 無風險報酬率即是在不考慮風險報酬情況下的利息率，一般是指國庫券或政府債券利率，在我國還可指銀行存款利率。 風險報酬率需要考慮技術風險、市場風險、經營風險、財務風險。由于專利技術在未來有較大較多的不確定因素，因此其風險報酬率也應更高一些。折現率是反映項目風險程度的參數。根據當前國債收益率、銀行利率、本項目所處行業、項目本身風險等情況，予以確定。我們確定本項目的折現率取15.00%。 專利價值的確定 我們把上述各項參數代入計算公式從而得出評估結果。 八、評估過程 （一）評估準備階段，依據評估目的為前提的總體安排，制訂出資產評估工作計劃和技術方案。 （二）進行市場調研對相關資料進行搜索，制訂出各類資產的具體評估方法。 （三）將有關評估數據錄入電腦評估軟件，進行評估操作和必要的調整、完善。 （四）按照無形資產評估審核制度和程序對報告進行反復修改、校正，提交報告。 九、評估結果 專利技術是一項無形資產，它必須與其生產要素相結合才能體現出價值，而生產要素比例是一個變量，因此專利技術的價值評估具有較大的彈性。 根據未來收益額預測，該項“立體五環紀念品”專利技術無形資產價值為USD653.28萬美元。 十、資產評估的使用范圍 本報告未經我公司簽發書面同意意見，報告的全部或部分內容不得見諸于任何公開媒體上，也不得提供給其他與使用本報告無關的單位或個人。 十一、評估結果有效的其它條件 本次評估結果反映評估對象在本報告特定評估目的下，根據公開市場原則確定無形資產的現行公允市價，沒有考慮無形資產出現的抵押、擔保及“或有負債”等情況，以及特殊交易方式追加付出的價格等對評估的影響，同時本報告也未考慮到國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。若因市場原因，委托評估資產價格發生了變化，并對資產評估值已產生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。當前述條件以及評估中遵循的無形資產持續經營原則等情況發生變化時，本評估結果一般失效，用于其他目的，該評估結果亦無效。 十二、說明 1、本報告僅供委托方進行專利技術入股或技術轉讓、合作參考使用。 2、本報告的前提條件是稅收政策不變（USD：CNY=1：8、11） 3、本報告各種數據和參數是以中國市場為主進行預測。應用于國際市場時，其數據和參數有可能產生變化。 信房地產評估有限公司是通過福建省房地產價格評估管理委員會房地產價格評估機構從業行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實戰經驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、高級會計師等優秀人才。公司業務范圍是房地產評估與土地評估。 在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業評估人員到現場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關的比較案例。在指導教師的指導下根據實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作 在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發了自己的實習能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業知識。還有關于抵押貸款等內容?，F場勘察地形的步驟及技術。 在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態。能夠端正自己的工作態度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實習操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發現了自身的不足。如具備的專業知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。 xxxx信房地產評估有限公司的管理和業務都較為合理、規范化。內部員工辦事效率高，做事積極主動。高層管理人員對員工信任和支持。使其取得不錯的成績及經濟效益。但我覺得在業務方面如果能做到權責明確，分配得當會更加完善的。 從這次的實習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實習相結合的重要性。我決定在下一個月和以后的學習生活中不斷豐富自身的業務知識和素養。努力學好專業知識，掌握職業技能。做到在實習中不斷發現問題和總結經驗。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場行情及變化。爭取能夠更好更快的融入社會，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實現人生的價值追求。七）資產評估課件
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